Tout savoir sur les différents taux immobiliers

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt ?

Non seulement les taux d’intérêt fluctuent, mais en plus ils sont différents d’un emprunteur à un autre. Une réalité parfois difficile à appréhenser, mais qui s’explique aisément… Prenons un emprunteur ayant besoin d’un financement pour un projet immobilier. L’établissement bancaire lui prête une somme en contrepartie de garanties et de mensualités de remboursement.

Pour se couvrir du risque de défaut de paiement du souscripteur, mais aussi pour assurer ses frais de fonctionnement et sa marge, l’établissement prêteur applique un pourcentage qui fera augmenter le montant du capital prêté nécessaire à l’acquisition : c'est ce que l'on appelle le taux d'intéret. Dans les faits, vous rembourserez donc la somme nécessaire à votre opération d'achat immobilier, avancée par la banque, mais aussi une somme supplémentaire (définie par le taux d'intérêt) qui permet à la banque de se rémunérer : ce sont les intérêts. 

Pourquoi les taux d’intérêt fluctuent-ils ?

Plusieurs phénomènes économiques expliquent que les taux d’intérêt fluctuent. Par exemple, s’il y a beaucoup de demandes de prêt, les taux vont mécaniquement augmenter et inversement. C'est la loi de l'offre et de la demande. Mais, la seule loi du marché n’explique pas tout.

Les politiques macroéconomiques de lutte contre l’inflation, de politique monétaire de la banque centrale européenne (BCE) etc. ont également une influence, à la hausse comme à la baisse, sur les taux d’intérêt. Actuellement, les taux d'intérêts sont à leurs plus bas niveaux historiques, c'est donc le moment idéal pour effectuer un prêt à moindre coût !

Sur quels critères les taux d'intérêt évoluent-ils ?

Outre ces règles générales, les taux de crédits immobiliers sont également influencés par d’autres critères :

• Le profil de l’emprunteur : comme évoqué précédemment l’établissement financier prend un risque de non-remboursement lorsqu’il prête de l’argent. Ce risque est plus ou moins grand selon la situation de l’emprunteur. Par exemple, une personne en CDI disposant d’un revenu élevé sera considérée comme moins à risque d'une personne en CDD avec un revenu plus faible. En conséquence, le taux d’intérêt immobilier sera moins élevé pour le premier que pour le second. 

Mais ce profil ne fait pas tout. Le taux d'intérêt peut aussi dépendre du capital de départ que l’emprunteur peut apporter. Plus ce capital, l'apport personnel, est élevé, plus cela aura tendance à « rassurer » l’établissement prêteur, qui y verra un dossier moins risqué. Les établissements bancaires demandent en général 10 % d'apport personnel pour un projet de prêt immobilier, afin de couvrir à minima les frais de notaire. Toutefois, si vous pouvez apporter plus de 30 % d'apport, cela pourrait jouer favorablement sur votre taux d'intérêt.

• Le type de taux selon votre crédit : il existe différents types de taux applicables à un prêt immobilier. Si vous choisissez un taux variable, votre taux d'intérêt sera généralement faible mais il peut évoluer dans le temps suivant la conjoncture et devenir plus conséquent, ce qui augmentera vos intérêts. Au contraire, avec un taux fixe, vos intérêts seront plus importants au départ mais vous avez l'assurance qu'ils n'augmenteront pas dans le temps.
• La durée de l’emprunt : plus l’emprunt est sollicité sur une longue période, plus le taux de crédit immobilier sera élevé. 
• La politique commerciale de la banque : si l’organisme financier souhaite développer sa clientèle d’emprunteurs immobiliers, elle consentira des efforts sur ses taux de crédits immobiliers, afin de convaincre un maximum d’emprunteurs de la rejoindre. 
• L’emplacement du bien immobilier : si certains établissements bancaires ont une politique tarifaire commune sur l’ensemble du territoire, d’autres sont organisés en caisses régionales avec des fixations de taux effectuées de façon indépendante. Ainsi, d’une région à l’autre, au sein d’un même groupe, vous pouvez trouver des taux différents. Attention toutefois, selon le principe de territorialité il n’est pas possible (sauf à passer par un courtier) d’emprunter dans une région voisine sans raison apparente.

Ces différents paramètres expliquent pourquoi il existe de tels écarts entre le taux moyen du marché (ceux affichés par les baromètres, simulateurs ou comparateurs en ligne) et les taux immobiliers plus bas ou plus élevés proposés en fonction du profil emprunteur. 

D’autre part, ces différences de taux des crédits immobiliers incitent les futurs emprunteurs à interroger le marché bancaire dans le but de trouver la meilleure offre. Cela permet une mise en concurrence qui aujourd’hui se pratique couramment, même une fois le crédit contracté. En effet, en fonction de vos autres projets ou crédit en cours et de l’évolution des taux, il peut être opportun d’envisager à termes un rachat de crédit. Cela consiste à regrouper tous vos crédits au sein d’une même agence afin de renégocier les mensualités et/ou les taux d’intérêt. Afin d’obtenir des simulations fiables, il est nécessaire de vous appuyer sur un conseiller en agence. 

Qu’en est-il dans le cas d’un investissement locatif ?

L’investissement locatif a pour but d'acheter un bien afin de le proposer à la location. Il permet ainsi à l’investisseur de se constituer un patrimoine, financé par le crédit, le tout sans demander d’économies importantes pour le rembourser, car il est couvert en tout ou partie par les loyers perçus. Dans le cas où il existerait une différence à la charge de l’investisseur, cette dernière s’appelle l’effort d’épargne et dans certains cas un dispositif fiscal, comme la loi Pinel par exemple, peut vous permettre d’alléger vos impôts.

Financer un investissement locatif via un crédit immobilier est une bonne solution et c'est d’autant plus intéressant quand les taux d’intérêts sont bas, comme actuellement. Attention toutefois, dans le cas d’un investissement locatif, les taux sont généralement plus élevés que pour l’achat d’une résidence principale. Cela s’explique par une grille qui peut être instaurée par votre organisme bancaire, prévoyant des taux différenciés en fonction du type de projet ou dû à l’absence d’apport initial… Ainsi, pour les très bons dossiers il est parfois possible d'obtenir un crédit à 110 % – c’est-à-dire un prêt immobilier sans apport – couvrant également les frais de notaire sans rien avoir à débourser.

Est-ce utile de faire appel à un courtier ?

Il est généralement intéressant de faire appel à un courtier avant de signer un crédit immobilier, que ce soit pour un achat de résidence principale ou un investissement locatif. En effet, grâce à son expertise, il vous conseillera sur les prêts aidés éventuels ou tout autre montage qui vous serait bénéfique. Par ailleurs, grâce au volume d’affaires apporté auprès de certains organismes bancaires, il sera plus à même d’obtenir des conditions avantageuses en termes de taux d’intérêt et autres clauses importantes, comme les indemnités de remboursement anticipé.

De plus, puisque dans la majorité des cas, les frais du courtier se substituent aux frais de dossiers bancaires, ce n’est pas la facture du courtier qui pèsera dans votre budget. Enfin, en faisant appel à un courtier, les dossiers sont généralement traités plus rapidement par les organismes financiers.