Crédit immobilier : faut-il toujours un apport personnel pour emprunter ?

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est le montant que l’emprunteur est en mesure d'investir afin de contribuer à financer son projet d’achat immobilier. Ces liquidités peuvent provenir de plusieurs sources : épargne, comptes courants, vente d’actions, héritage, donation... La revente d’un bien peut aussi servir à le constituer, mais dans ce cas de figure il se peut que l’emprunteur ait besoin d’avoir recours à un prêt relais le temps de vendre le bien.

À quoi sert l’apport personnel ?

En général, les organismes financiers demandent que l’apport personnel couvre a minima les frais de notaire, voire ceux des garanties (hypothèque ou caution). Les frais de notaire et de garanties sont des éléments additionnels au prix du bien et toujours présents, mais dissociés du bien en lui-même. Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, l’organisme de prêt peut éventuellement saisir le bien immobilier et ainsi se rembourser. Si en revanche, les frais de notaire et de garanties sont financés par l’organisme de crédit, cela lui fait courir un plus grand risque. 

Votre apport initial sert donc en premier lieu à « rassurer » votre établissement bancaire. Il aidera aussi à définir le montant final qui devra vous être prêté et les calculs en découlant : durée du prêt, mensualités de remboursement, etc. In fine il peut, selon votre situation personnelle, influer sur votre prêt, soit en ayant la possibilité de relever un peu votre taux d'endettement (si votre situation le permet), soit en raccourcissant la durée du prêt par exemple. 

L’apport personnel est-il obligatoire ?

Aucune disposition légale ne stipule qu'un apport personnel est nécessaire pour emprunter en vue d'un achat immobilier. En théorie, il est possible d’emprunter 100 % de son besoin de financement. Cela se fait en revanche sous certaines conditions : sécurité de l’emploi ou situation professionnelle stable, ancienneté professionnelle, revenus élevés, et avec une contrepartie un effort financier plus important pour l’emprunteur. Mais en pratique, rares sont les dossiers sans apport qui sont acceptés.

Comment calculer le montant idéal d’apport personnel ?

On l’a vu, les établissements bancaires apprécient que les frais de notaire et de garanties puissent être couverts. Les frais de notaire dans l’ancien s'élèvent à environ 7 % à 8 % du prix du bien et à environ 2 à 3 % dans le neuf. Les frais de garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) quant à eux s’élèvent suivant la solution retenue de 0,8 % à 2 % (hypothèque) du montant de l’achat. En fonction du type de bien, il vous faudrait donc pour couvrir les frais de votre prêt :

• Environ 10 % d’apport personnel pour un achat dans l'ancien.
• Environ 5 % d’apport personnel pour un achat dans le neuf.

Si vous disposez d’un apport important, dépassant ces taux « d’usage », il peut être judicieux de ne pas utiliser l'apport en intégralité si vous le pouvez. De fait, en pratique la banque aura tendance à vous laisser une partie de votre apport, afin de vous laisser un matelas de sécurité (pour financer des travaux imprévus comme un ravalement de façade par exemple), surtout si la somme ne permet pas d’influer fortement sur le taux d’intérêt.  

Mais l’apport ne fait pas tout car, bien sûr, il faut aussi prendre en compte vos revenus et votre dossier dans son ensemble, d'autant que votre taux d'effort ne doit pas dépasser 35 %. Si le ménage a contracté d’autres crédits (crédit à la consommation par exemple), cela réduira d’autant sa capacité d’emprunt, idem dans le cas du versement d’une pension alimentaire… Pour estimer votre capacité d'emprunt pour votre crédit, avec ou sans apport, le plus simple reste d'utiliser un simulateur comme e-immobilier par exemple.