Immobilier : tout savoir sur la nouvelle réglementation DPE

Il fait partie des documents devant être remis à l’acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière. Il a pour objet d’informer l’acquéreur ou le locataire d’un bien de la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre émis par le logement. Il doit être obligatoirement réalisé, dans tous les logements en France métropolitaine, par un diagnostiqueur immobilier certifié. Un annuaire recense les professionnels titulaires de la certification requise :

• Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, il est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à l’avant-contrat de vente et à l’acte authentique de vente.
• Dans le cadre d’une mise en location d’un bien immobilier, il doit également être transmis au locataire.

Depuis le 1^er novembre 2021, les propriétaires d'un logement construit avant 1975 peuvent de nouveau obtenir les Diagnostics de performance énergétique (DPE) mis en place depuis le 1^er juillet 2021.

Depuis le 1^er juillet 2021, le nouveau DPE est pleinement opposable. Il a désormais la même valeur juridique que d’autres diagnostics immobiliers, comme l’état de l’installation intérieure d’électricité ou encore le diagnostic amiante. Jusqu’alors, il n’avait qu’une portée informative.

Le propriétaire du logement et le diagnostiqueur engagent dès lors leur responsabilité vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire. Si ces derniers ont des doutes sur son contenu, il leur est possible de faire réaliser un nouveau diagnostic. Si les résultats sont différents, ils peuvent demander une compensation financière ou faire appel, le cas échéant, aux tribunaux.

Un arrêté du 31 mars 2021 précise les modalités de calcul du nouveau DPE. Depuis le 1^er juillet 2021, seule la méthode 3 CL est retenue pour élaborer le DPE. Auparavant, celle-ci était réservée aux logements construits à partir du 1^er janvier 1949 et disposant d’un système individuel de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire. La réforme a ainsi supprimé la méthode dite « sur facture » s’appuyant sur la consommation énergétique du logement, calculée à partir des trois dernières factures remises par le propriétaire.

La méthode dite 3CL de la nouvelle réglementation DPE signifie « Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ». Elle est plus fiable, car élaborée sur des critères standardisés ne relevant pas du mode de consommation de chaque ménage. Ce calcul s’appuie sur des éléments concrets comme :

• Les caractéristiques du bâti.
• Le niveau d’isolation de la construction.
• Le système de chauffage.

La méthode a légèrement changé depuis le 1^er juillet 2021 en intégrant de nouveaux paramètres. Elle prend en compte cinq usages au lieu de trois initialement, à savoir :

1. Le chauffage.
2. L’eau chaude sanitaire.
3. Le refroidissement.
4. L’éclairage.
5. Les appareils auxiliaires.

Depuis le 1^er juillet 2021, les diagnostiqueurs doivent se conformer à une nouvelle réglementation concernant la présentation et le contenu du DPE. Cette nouvelle version du DPE comporte une page de garde synthétisant les principales informations contenues dans le document comme :

• L’étiquette énergie.
• L’étiquette climat.
• Le montant des dépenses théoriques annuelles.

Le DPE doit, en outre, désormais mentionner les éléments suivants :

• Le montant estimé des factures énergétiques.
• Le détail des déperditions thermiques.
• Un descriptif précis de l’état de l’isolation du bâtiment.
• Un état du système de ventilation.
• L’indication de la présence d’une cheminée à foyer ouvert.
• Une information sur le niveau du confort d’été dans le logement.
• Des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement et réduire les émissions de gaz à effet de serre.
• Une estimation chiffrée de ces travaux.

Un décret du 11 janvier 2021, applicable depuis le 1^er juillet 2021, fixe un seuil énergétique pour qu’un logement puisse être considéré comme décent. Il s’agit d’une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable par an. L’objectif, en lien direct avec le DPE nouvelle réglementation, est de lutter contre les passoires énergétiques. Ce combat contre les logements énergivores se traduit par une modification des seuils des étiquettes du DPE pour une meilleure homogénéisation. Jusqu’alors, les étiquettes étaient exprimées en énergie primaire. Elles intègrent désormais les émissions de gaz à effet de serre. C’est un système dit de doubles seuils mis en place avec :

• Une étiquette de A à G correspondant à la consommation d’énergie primaire exprimée en kWh/m²/an.
• Une étiquette de A à G pour l’empreinte carbone du logement présentée en kg CO2/m²/an.

Seule l’étiquette la moins performante sera retenue pour évaluer la performance énergétique globale du logement. Ce nouveau mode de calcul peut faire basculer certains biens d’une classe énergétique à une autre, mais n’a pas d’incidence sur le nombre global de passoires énergétiques.

Les seuils des logements peuvent varier selon la zone géographique dans laquelle ils se situent et si leur altitude est supérieure à 800 m. Cela est valable uniquement pour les biens en classe E, F et G. Le territoire national a été divisé en plusieurs zones climatiques. Les logements localisés en zones H1b, H1c et H2d peuvent bénéficier de ces seuils adaptés.

La nouvelle réglementation DPE entrée en vigueur au 1^er juillet 2021 ouvre la possibilité de n’effectuer qu’un seul diagnostic valable pour tous les logements d’un même ensemble immobilier. Auparavant, il devait être établi un DPE par logement. Cela peut permettre aux copropriétés de commander un DPE groupé que chaque copropriétaire pourra utiliser dans le cadre de la vente ou de la location de son logement. Cela n’est qu’une option, car chacun reste libre de continuer à faire réaliser un DPE personnalisé pour son propre bien.

La durée de validité du DPE reste inchangée. Elle est de 10 ans. Cependant, un dispositif transitoire est prévu pour les DPE réalisés antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

Les DPE de l’ancienne version restent valables jusqu’au 31 décembre 2024, s’ils ont été effectués entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Les diagnostics effectués avant cette date ne sont, en revanche, plus valables depuis le 31 décembre 2022.

Concernant les anciens DPE vierges, les propriétaires doivent en réaliser un nouveau dans les meilleurs délais pour pouvoir se conformer à la réglementation en matière de publication des étiquettes énergétiques au 1er janvier 2022.

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 modifie en profondeur le DPE devenant un véritable outil de la politique de rénovation énergétique. Si vous avez un projet de vente ou de mise en location, il ne faut pas hésiter à anticiper la réalisation d’un nouveau DPE. Cela vous permettra de connaître l’étiquette énergétique de votre bien et d’effectuer, le cas échéant, les travaux s’imposant pour améliorer sa performance énergétique.

• 2023 : interdiction de louer un bien dont la consommation est supérieure à 450 kWh par mètre carré et par an.
• 1^er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique pour les biens à vendre classés F et G.
• 2025 : les logements classés G interdits à la location.
• 2028 : les logements classés F exclus du marché locatif.
• 2034 : les biens classés E interdits à la location.

Dès 2023, les passoires énergétiques ont été progressivement interdites sur le marché locatif. Les propriétaires-bailleurs de logements anciens énergivores doivent donc réaliser des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer leur bien immobilier. Bonne nouvelle pour eux : ils ont la possibilité de bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ pour effectuer ces travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation et audit énergétique). Pour profiter de cette aide, il suffit que leur logement soit construit depuis au moins 15 ans, ou depuis au moins 2 ans s’ils sollicitent cette aide pour le remplacement d’une chaudière au fioul.

Le propriétaire-bailleur bénéficiaire doit également s’engager à louer son logement en tant que résidence principale pour au moins 5 ans et à informer son locataire de la réalisation de travaux financés par MaPrimeRénov’. D’autre part, si le propriétaire souhaite par la suite réévaluer son loyer, il devra déduire le montant de la prime du montant des travaux justifiant cette réévaluation et en informer le locataire qui occupe son bien immobilier. Enfin, il est important de préciser que le montant de l’aide varie selon les revenus du propriétaire et le gain écologique offert par les travaux.