Comment estimer la valeur exacte d’un bien immobilier ?

Réaliser l'estimation d'un bien immobilier implique de se baser sur un certain nombre de critères internes et externes au bien, comme la surface, l’agencement ou l’orientation. Découvrez comment réaliser une expertise immobilière pour vendre votre maison ou votre appartement le plus rapidement possible et au meilleur prix.

Pour savoir comment estimer un bien immobilier, vous avez besoin de considérer objectivement quelques caractéristiques intrinsèques à votre propriété. Parmi ceux-ci :

• La nature ou le type de bien immobilier : s’agit-il d’une maison ou d’un appartement ?
• La superficie : cette donnée est particulièrement importante, car elle permet de calculer « un prix au m² ». Pour obtenir une estimation la plus juste possible à ce niveau, n’oubliez pas d’étudier la surface habitable du bien (c’est-à-dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les cloisons, les murs, cages d’escalier, etc..). Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet en consultant l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
• La « qualité » du bien : il est question ici de mettre en avant l’exposition du bien immobilier (l’exposition « plein sud » intéresse particulièrement les acheteurs, surtout en cas de chaleur estivale), mais aussi d’autres critères comme les matériaux de construction, l’isolation, l’année de construction ou les prestations proposées.
• L’état général du bien : faut-il prévoir des travaux ou une séance de rafraîchissement quelconque ? Notez qu’un bien à rénover a généralement moins de valeur qu’un bien refait à neuf, d’où l’intérêt pour vous de réaliser quelques travaux de rafraîchissement ou de recourir à des services de type « home-staging ».

Même si votre bien immobilier possède des atouts personnels, l’environnement extérieur joue également un rôle crucial dans l’estimation de sa valeur. Voici quelques critères à prendre en compte lors de l’estimation : 

• L’environnement immédiat/proche du bien : contrairement aux idées reçues, les prestations disponibles dans l’environnement direct du bien jouent aussi un rôle dans la fixation du prix de vente. Parmi celles-ci : la qualité des parties communes, le terrain attenant ainsi que d’autres services (présence d’une piscine, d’un balcon, d’une terrasse, d’un raccordement du logement à l’Internet haut débit, etc.). Sachez qu’une magnifique vue sans vis-à-vis sera toujours considérée comme une valeur sûre !
• La ville et le quartier : certains éléments extérieurs au bien peuvent jouer un rôle déterminant dans la fixation du prix de vente. On pense, par exemple, à l’existence de nuisances sonores à proximité, la proximité d’une voie de passage, le calme ou la qualité de vie générale. Bien entendu, la valeur d’un bien s’apprécie en tenant compte d’un contexte présent, mais elle s’apprécie également en tenant compte d’éventuels changements de l’environnement.

Votre maison est mitoyenne et partage un mur avec une habitation voisine ? Sachez également tenir compte de ce critère pour procéder à l’estimation de votre bien. En moyenne, les maisons mitoyennes se négocient 10 à 15 % moins cher que les maisons individuelles. La valeur de votre bien peut encore se déprécier si la maison voisine n’est pas bien entretenue.

Même si vous pensez connaître par cœur les atouts de votre bien immobilier, il paraît toujours judicieux de s’appuyer sur les résultats d’une première simulation. Non seulement cette méthode vous permettra d’obtenir une première évaluation objective de la valeur de votre bien, mais vous disposerez également d’une photographie précieuse de l’évolution des prix de l’immobilier à un moment donné. Ceci vous aidera dans votre prise de décision, même si votre projet de vente n’est pas prévu dans un avenir proche. À noter que vous pouvez tout à fait utiliser les services d’un simulateur, y compris dans le cadre d’un héritage immobilier.

Bien entendu, cette première évaluation ne vous dispense pas d’avoir recours à une véritable expertise immobilière. Seul un agent immobilier de proximité pourra vous donner de précieuses indications quant aux « qualités » de votre bien immobilier dans son environnement immédiat. En attendant, si vous souhaitez entamer les premières démarches pour obtenir un premier prix de vente approximatif, vous aurez besoin de rassembler quelques informations essentielles sur votre bien. Il s’agit de la localisation, la superficie, le nombre de pièces, la présence ou non d’un étage, l’état général du bien, etc.