Vous achetez et vous devez emprunter ? Votre banquier vous proposera deux solutions pour garantir le prêt, la caution bancaire ou l’hypothèque. Quelques conseils avisés pour choisir la bonne formule.
La caution bancaire, la solution la plus souple
La caution bancaire est assurée par les établissements financiers ou d’assurance ou encore des mutuelles professionnelles. Selon le montant emprunté, le montant des échéances ou encore l’âge de l’emprunteur, les conditions financières proposées peuvent varier de façon significative.
Le principe de la caution
Le bénéficiaire du prêt immobilier cotise à un établissement spécialisé (fonds mutuel), qui devient le garant du bien. En cas de difficultés, ce dernier rembourse la banque, avant d’essayer de trouver un compromis avec l’emprunteur. En moyenne, cette garantie coûte environ 2 à 3 % du montant emprunté.
Si la situation reste bloquée, l’établissement caution procèdera dans un premier temps à l’inscription d’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur. La saisie du bien puis sa vente permettent à l’établissement bancaire de se faire rembourser. La caution est actuellement de plus en plus prisée par les acheteurs, présentant les mêmes garanties et le même coût que l’hypothèque.
Témoignage
« La différence essentielle entre l’hypothèque et la caution est financière. L’hypothèque impose de nombreux frais : taxe de publicité foncière, droits de timbre, émoluments du notaire... D’où la tendance actuelle, de la part des acquéreurs, à se tourner de plus en plus vers la caution. En effet, elle coûte à peu près la même chose que l’hypothèque et une partie de la cotisation est reversée lorsque le prêt est totalement remboursé, même si la somme récupérée peut paraître anecdotique. Enfin, l’emprunteur appréciera de ne pas payer les frais d’enregistrement de l’acte notarié ».
Marc Rambuzet, conseiller logement auprès des banques.
Le principe de l’hypothèque
L’hypothèque permet à la banque de saisir le logement si l’emprunteur est défaillant. Elle rembourse le crédit sur la somme obtenue à partir de la vente. Cette garantie coûte environ 2 % du montant emprunté. L’hypothèque ne vous interdit pas de vendre votre logement. Deux solutions s’offrent à vous :
- Vous remboursez en totalité le prêt immobilier grâce à l'argent de la vente ; dans ce cas, l'hypothèque est immédiatement levée.
- Vous demandez le transfert de l'hypothèque sur un nouveau crédit. Ce mécanisme opère lorsque vous vendez votre logement pour en acheter un autre en renégociant votre crédit auprès de votre banque, sans en contracter un nouveau. Cette opération s’avèrera moins chère que les frais engendrés par une levée d'hypothèque et le recours à une nouvelle garantie.
Les points clés à retenir
Les hypothèques concernent la période totale de la durée du prêt immobilier, majorée de 1 an. En cas de vente au cours de cette période, vous aurez à régler des frais de mainlevée compris entre 0,3 et 0,5 % du montant du prêt. La caution vous dispense de frais à la revente. D’où le fait que la caution apparaisse aujourd’hui comme la voie la plus souple et moins onéreuse.
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