Église désacralisée, ancienne école, phare… Acheter un bien atypique : mode d'emploi

La presse immobilière met régulièrement en avant ces logements singuliers qualifiés de biens atypiques ou insolites. Par définition, un bien atypique se distingue du parc immobilier classique par ses caractéristiques rares, son architecture originale, son histoire ou encore son usage initial qui a été détourné.

Dans les faits, la notion recouvre des réalités très diverses. Un appartement haussmannien avec rooftop en plein centre-ville, une maison contemporaine d'architecte, un loft aménagé dans une ancienne usine ou une chapelle transformée en habitation peuvent tous entrer dans cette catégorie.

L'atypique repose avant tout sur la rareté. Il s'agit d'un bien immobilier difficile à comparer à d'autres sur le marché, ce qui explique souvent son attrait auprès des acheteurs en quête d'exclusivité.

La famille des biens atypiques est particulièrement vaste. On distingue notamment :

• les logements de caractère bénéficiant d'atouts rares (vue exceptionnelle, terrasse suspendue, patio intérieur, piscine en toiture...) ;
• les lofts issus de la reconversion d'anciens ateliers, entrepôts ou commerces ;
• les maisons d'architecte aux lignes originales ;
• les bâtiments réhabilités : anciennes écoles, casernes, gares, presbytères ou usines ;
• les habitats construits avec des matériaux alternatifs, comme les maisons containers ou à ossature bois ;
• les logements insolites tels que les maisons troglodytes, les péniches, les phares ou les cabanes perchées ;
• les habitats écologiques et bioclimatiques.

Contrairement aux idées reçues, acheter un bien atypique n'implique pas systématiquement un budget élevé. Certes, certains biens d'exception affichent des prix prestigieux, notamment dans les métropoles ou les zones touristiques. Mais de nombreuses opportunités existent sur le marché, notamment lorsque d'importants travaux de rénovation sont nécessaires.

Les anciennes écoles rurales, les corps de ferme, les gares désaffectées, les moulins ou les presbytères peuvent parfois être acquis à des prix inférieurs à ceux des logements classiques situés dans le même secteur.

Ces bâtiments présentent souvent de grands volumes et un fort potentiel d'aménagement, mais nécessitent des travaux conséquents : isolation, chauffage, assainissement, création de réseaux ou encore redistribution des espaces.

Pour les acquéreurs prêts à entreprendre un chantier ambitieux, ces « ovnis immobiliers » peuvent constituer de véritables opportunités patrimoniales.

Comme les logements classiques, les biens atypiques sont diffusés sur les plateformes immobilières traditionnelles et dans les agences immobilières.

Il existe également des agences spécialisées dans l'immobilier atypique qui proposent exclusivement ce type de biens et disposent d'une expertise spécifique.

Par ailleurs, l'État met régulièrement en vente une partie de son patrimoine immobilier devenu inutile aux services publics : anciennes casernes, maisons forestières, gendarmeries, bâtiments administratifs ou encore anciens établissements scolaires.

Ces cessions constituent souvent une source intéressante pour les acquéreurs à la recherche d'un projet de réhabilitation original.

Un coup de cœur ne doit jamais faire oublier les aspects techniques et réglementaires. Avant de signer, plusieurs vérifications sont indispensables.

Vérifier la faisabilité du projet

Lorsqu'il s'agit d'un ancien bâtiment non résidentiel, il convient de s'assurer que sa transformation en habitation est autorisée par le plan local d'urbanisme (PLU).

Un changement de destination peut être nécessaire, tout comme l'obtention d'un permis de construire.

Anticiper le coût des travaux

Les rénovations de biens atypiques impliquent souvent des interventions sur mesure. Les coûts peuvent rapidement grimper en raison de contraintes architecturales particulières.

Faire réaliser plusieurs devis par des artisans spécialisés est indispensable avant tout achat.

Contrôler les performances énergétiques

Les bâtiments anciens ou industriels affichent fréquemment de mauvaises performances thermiques. Or, avec le renforcement progressif de la réglementation énergétique, la rénovation d'une passoire thermique peut représenter un investissement conséquent.

Évaluer les frais d'entretien

Une chapelle, un moulin ou une maison d'architecte nécessitent souvent davantage d'entretien qu'un logement traditionnel. Toitures spécifiques, matériaux rares ou surfaces importantes peuvent engendrer des coûts annuels élevés.

L'essor des plateformes de location saisonnière a fortement contribué à la popularité des biens atypiques. Dormir dans une ancienne gare, un phare ou une chapelle rénovée attire de nombreux touristes à la recherche d'expériences originales.

Dans certaines régions touristiques, ces logements insolites peuvent afficher des taux d'occupation élevés et générer des revenus locatifs supérieurs à ceux d'un logement classique.

Néanmoins, avant de se lancer dans un projet locatif, il est recommandé d'étudier précisément la demande locale, les contraintes réglementaires ainsi que les coûts de gestion.

C'est quoi un bien atypique ?

Un bien atypique est un logement ou un bâtiment qui se distingue du marché immobilier traditionnel par son architecture, son histoire, son usage d'origine ou ses caractéristiques exceptionnelles. Il peut s'agir d'un loft, d'une péniche, d'une maison troglodyte, d'une ancienne école ou encore d'une église désacralisée.

Quel est le prix d'une église désacralisée ?

Le prix d'une église désacralisée varie fortement selon sa localisation, sa superficie, son état et son éventuel classement patrimonial. Certaines petites chapelles rurales peuvent être proposées à partir de 50 000 à 100 000 €, tandis que des édifices plus vastes et déjà réhabilités peuvent dépasser plusieurs centaines de milliers d'euros, voire le million d'euros dans les secteurs recherchés.

Comment estimer un bien atypique ?

L'estimation d'un bien atypique repose sur plusieurs critères : localisation, état général, surface, qualité architecturale, potentiel de transformation, coût des travaux, performances énergétiques et rareté du bien. Compte tenu de l'absence de références comparables, faire appel à un professionnel spécialisé dans l'immobilier atypique est souvent recommandé.

Quel type de bien ne surtout pas acheter ?

Il n'existe pas de bien à proscrire systématiquement. En revanche, il est préférable d'éviter un bien atypique présentant des contraintes techniques ou réglementaires insurmontables : impossibilité de changer la destination du bâtiment, coûts de rénovation disproportionnés, présence de désordres structurels majeurs ou fortes restrictions liées à un classement patrimonial. Une étude approfondie du projet avant l'achat reste essentielle.