Entre décotes à l’achat, multiplication des biens énergivores sur le marché et évolution du calcul du DPE, les passoires thermiques attirent de plus en plus d’acquéreurs en quête de bonnes affaires. Mais derrière ces prix attractifs se cachent aussi des travaux parfois coûteux, des contraintes réglementaires et un accès au financement plus exigeant. Investir dans un logement classé F ou G est-il vraiment un bon plan ? On vous dit tout.
Des affaires à faire sur le marché immobilier
Depuis l’entrée en vigueur, au printemps 2021, de la loi Climat et Résilience, la performance énergétique d’un logement, évaluée grâce au diagnostic de performance énergétique (DPE), influence fortement le prix des biens considérés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire ceux classés F ou G.
Et pour cause, cette loi oblige les propriétaires de ces logements à réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent continuer à les louer. Face à cette contrainte, certains préfèrent vendre leur bien plutôt que d’engager ces rénovations. Conséquence : le marché immobilier voit apparaître un nombre croissant de logements très énergivores.
Selon le bilan du marché immobilier en 2024, publié par les Notaires de France, fin 2025, 40 % des ventes de logements anciens concernaient ainsi des biens classés E, F ou G au DPE.
Une décote significative à l’achat
Force est de constater que la valeur verte influence de plus en plus le marché immobilier : les logements énergivores se vendent en effet nettement moins cher que les biens mieux classés.
Ainsi, toujours selon les Notaires de France, les appartements d’étiquette énergie A se sont vendus en 2024 en moyenne 16 % plus cher que ceux de classe D. Les appartements anciens classés G se sont vendus en moyenne 12 % moins cher que ceux de classe D. La décote pour les maisons de classe G (par rapport à celles de classe D) est, quant à elle, en moyenne de 25 %. Le différentiel de prix est donc non négligeable.
Une situation qui devrait perdurer puisque la réglementation évolue progressivement vers l’interdiction de louer les logements les plus énergivores. Les logements classés G sont déjà concernés par des restrictions, les classés F le seront en 2028, puis E en 2034.
Selon la dernière édition du baromètre immobilier de GoFlint, l’impact financier du classement DPE est encore plus notable sur les marchés immobiliers de province. Pour un appartement classé F ou G, la décote par rapport à un bien équivalent classé A-B peut atteindre -59,3 % dans la Creuse, -57,3 % dans le Gers ou -54,9 % dans l’Allier.
En moyenne nationale, la décote oscille entre -30 % et -40 % pour les logements en province.
Investir dans une passoire thermique : est-ce toujours rentable ?
Sur le papier, acheter une passoire thermique peut sembler attractif. La décote à l’achat peut en effet permettre de se positionner dans des zones où les prix sont habituellement trop élevés ou d’acheter plus grand. Dans ce contexte, beaucoup de primo-accédants y voient un bon plan, voire la solution pour devenir enfin propriétaires.
Cependant, cette stratégie comporte plusieurs contraintes et reste une opportunité à saisir sous certaines conditions.
Le coût des travaux
La rénovation énergétique peut en effet représenter un investissement important : isolation, changement de système de chauffage, ventilation, fenêtres… Le budget peut rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Selon Pretto, une estimation globale porte le coût des travaux entre 200 et 450 euros du mètre carré. Attention, le prix des prestations de rénovation énergétique n’étant pas réglementé, les écarts de prix peuvent s’avérer importants : de 30 à 50 % du montant.
L’accès au financement
Certaines banques se montrent plus prudentes face aux projets d’achat de logements très énergivores, surtout si les travaux ne sont pas clairement intégrés dans le plan de financement. Certaines demandent ainsi davantage d'apport personnel ou appliquent une majoration de 0,10 à 0,30 %. A contrario, d’autres banques proposent des prêts « à impact » ou une réduction de taux si l’emprunteur s’engage à améliorer la note énergétique.
Avant de vous lancer dans un tel projet immobilier, il est donc essentiel d’évaluer le coût réel des travaux, les aides à la rénovation énergétique auxquelles vous pouvez prétendre, le gain de classe énergétique possible, sans oublier la valeur future du bien en cas de revente.
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué : le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2.3 à 1.9, permettant à près de 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique.
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