La garantie biennale pèse sur les constructeurs à l'égard des maîtres d'ouvrage. Elle couvre l’ensemble des équipements dissociables d'un ouvrage immobilier pouvant être réparés ou remplacés sans détériorer la structure du bâtiment. Qui concerne-t-elle et comment l'actionner ? On vous répond.
Qu’est-ce que la garantie biennale ?
La garantie biennale, également appelée garantie de bon fonctionnement, est une assurance qui sécurise l'acquisition d'un bien immobilier neuf. Elle permet au propriétaire du logement, ou au mandataire des travaux, de demander les réparations nécessaires au constructeur en cas de dysfonctionnements constatés pendant ou après la réception des travaux.
Quelle est la durée de la garantie biennale ?
La garantie biennale est valable pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux. Cette dernière est enregistrée dans un procès-verbal écrit, signé par les deux parties (le maître d'ouvrage et l'entreprise), voire les trois si un architecte est impliqué.
Pour qu'un dommage soit couvert par la garantie, il doit être constaté au cours de cette période de deux ans. Les réparations peuvent quant à elles être effectuées ultérieurement.
La garantie biennale prend effet au moment de la signature du procès-verbal de réception, et non à la date de livraison du logement.
Qui souscrit la garantie biennale ?
Selon l'article 1792-1 du Code civil, c'est le constructeur qui est tenu de souscrire une assurance biennale. Il peut s'agir d'un promoteur immobilier, d'un entrepreneur du bâtiment, d'un constructeur de maisons individuelles ou d'un architecte. La garantie s’étend aussi aux prestataires en charge de l’installation des équipements et aux personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage.
L'assurance profite ensuite au maître d'ouvrage, à l'acquéreur ou au locataire de la construction immobilière. Si le bien est vendu pendant la période de deux ans couverte par la garantie, celle-ci est automatiquement transférée au nouvel acquéreur.
Que couvre la garantie biennale ?
La garantie de bon fonctionnement couvre tous les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage lui-même, c'est-à-dire ceux qui peuvent être retirés, remplacés ou démontés sans altérer la structure. Elle englobe les appareils électriques livrés avec l'ouvrage comme les interphones, le système de ventilation ou de climatisation ainsi que certains appareils domotiques.
La couverture inclut également les installations apparentes de plomberie et de chauffage, dont la chaudière, les radiateurs, les robinets, les éviers et les sanitaires. À cela s'ajoutent les cloisons mobiles, les faux plafonds, les portes-fenêtres et les volets.
Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?
Pour faire valoir cette garantie pendant sa période de validité, il est nécessaire d'initier la procédure en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur impliqué. Ce courrier doit contenir :
- une description des vices constatés,
- le délai souhaité d’intervention,
- la date de signature du contrat de construction,
- l'adresse du logement.
Il faut aussi faire mention de l’article 1792-3 du Code civil qui livre les règles entourant la garantie de bon fonctionnement.
De plus, il est recommandé d'accompagner cette lettre des photos des vices et des anomalies constatés pour attester des dommages. Si le professionnel ne répond pas au courrier, il est nécessaire de saisir un tribunal de proximité pour des réparations inférieures ou égales à 10 000 € et un tribunal judiciaire pour les montants dépassant 10 000 €.
Quelles sont les autres garanties spécifiques au bâtiment ?
Outre la garantie biennale, il existe deux autres assurances qui protègent l'acheteur après la réception des travaux.
La garantie décennale
Obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment et les promoteurs immobiliers neufs, la garantie décennale s'étend sur une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Cette protection couvre trois catégories de désordres :
- les défauts mettant en danger la solidité de la construction tels que les fissures majeures et l'affaissement de plancher ;
- les dommages rendant l'ouvrage inutilisable, comme les problèmes d'étanchéité ;
- les dommages affectant des éléments indissociables du logement tels que les canalisations encastrées.
La garantie de parfait achèvement
Définie par l’article 1792-6, alinéa 2 à 4, du Code civil, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres et malfaçons signalés pendant la première année suivant la réception des travaux. Il s'agit ici des anomalies constatées lors de la visite de réception des travaux et consignées dans le procès-verbal, ainsi que les vices cachés, non perceptibles lors de la vérification effectuée à la fin des travaux.
À retenir
La garantie biennale constitue une protection légale entrant dans le cadre des droits du consommateur. Elle permet de couvrir le fonctionnement des équipements d’un ouvrage neuf durant les deux ans qui suivent la réception des travaux.
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