Vous avez acheté un terrain à bâtir, mais celui-ci a été déclaré inconstructible ? Vous vous demandez alors comment agir pour défendre vos droits ? Un terrain constructible peut-il réellement devenir non constructible en l’espace de quelques mois ? SeLoger vous explique de quoi il retourne, quels sont les recours envisageables et comment procéder.
- Un terrain peut devenir non constructible en raison d’un changement de règles d’urbanisme ou de contraintes liées aux risques.
- Un déclassement peut entraîner une baisse de la valeur du terrain et avoir des conséquences financières.
- Vérifiez le PLU, la viabilisation et les caractéristiques du terrain avant tout achat.
- Il est possible de contester le classement dans certaines conditions, notamment par un recours administratif.
- Un terrain non constructible peut conserver certains usages, notamment agricoles ou de loisirs, sous conditions.
Votre terrain est devenu non constructible : de quoi s'agit-il ?
Les règles d'urbanisme sont amenées à changer, surtout au niveau local, parfois dans un intervalle de temps plus ou moins court. Il peut donc parfaitement arriver qu'entre le moment où vous avez acheté la parcelle et celui où vous lancez les travaux, un changement de classement du terrain ait eu lieu.
Trois critères sont notamment à prendre en compte pour apprécier la constructibilité d'un terrain :
- la viabilisation, soit la possibilité de raccorder le terrain aux différents réseaux (eau, électricité, assainissement) ;
- l'absence de risques naturels trop importants, tels que les inondations ou les éboulements ;
- les règles d'urbanisme applicables au terrain et l'autorisation de construire, notamment au regard du certificat d'urbanisme.
Un changement intervenant dans l'un de ces paramètres peut remettre en cause la possibilité de construire votre maison et donc compromettre le projet initial.
Quelles sont les conséquences financières d'un déclassement ?
Ce déclassement peut avoir un impact direct sur la valeur du terrain. Un terrain non constructible se revend généralement moins cher qu'une parcelle constructible équivalente, l'estimation à la baisse pouvant être significative.
La fiscalité peut également évoluer en fonction du nouveau classement du terrain. La taxe foncière reste due, mais son montant dépend notamment des caractéristiques et du classement du bien.
Si vous aviez contracté un prêt immobilier, y compris un prêt d'accession sociale, pour financer cet achat, il est recommandé de vous rapprocher rapidement de votre banque. En règle générale, un changement de classement n'entraîne pas à lui seul l'exigibilité anticipée du crédit, mais mieux vaut anticiper toute question relative à la valeur de la garantie associée au bien.
Dans le cadre d'un projet de vente, mentionner clairement le classement et la superficie du terrain permet également d'éviter tout litige avec l'acquéreur.
Pouvez-vous contester le caractère inconstructible de votre terrain ?
Aussi intimidant qu'ait l'air ce déclassement, le classement d'un terrain n'est pas nécessairement immuable. Lorsqu'une modification du PLU (plan local d'urbanisme), ou du POS (plan d'occupation des sols), est envisagée, une enquête publique peut permettre aux propriétaires concernés de faire part de leurs observations et de leur opposition au projet de classement.
Une fois le nouveau document d'urbanisme approuvé, il est également possible, dans certaines conditions, de contester sa légalité devant le juge administratif.
Vous pouvez par ailleurs demander à terme une évolution du document d'urbanisme auprès de la mairie. Celle-ci peut alors refuser votre demande ou décider d'engager une procédure d'évolution du PLU. Elle peut également proposer un compromis vous autorisant à installer certaines structures temporaires sur la parcelle.
Ces démarches demandent de la vigilance : mieux vaut prendre toutes les précautions nécessaires et constituer un dossier solide avant de vous lancer.
Votre terrain est en « constructibilité limitée » : qu'est-ce que cela signifie ?
Toutes les communes ne sont pas dotées d'un PLU ou d'un POS. Lorsqu'une commune ne dispose ni de PLU, ni de document en tenant lieu, ni de carte communale, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) a prévu qu'elle relevait du Règlement national d'urbanisme (RNU).
Le principe de constructibilité limitée interdit alors les constructions en dehors des parties urbanisées de la commune, sous réserve des exceptions prévues par le Code de l'urbanisme.
Il se peut donc que le terrain qui vous intéresse soit situé hors zone urbanisée et soit, de ce fait, inconstructible selon les règles d'urbanisme applicables, notamment dans les zones classées agricoles ou naturelles où le zonage protège l'agriculture et les forêts environnantes.
Références juridiques
La constructibilité limitée est notamment prévue par l'article L.111-3 du Code de l'urbanisme. Des exceptions sont toutefois prévues par l'article L.111-4, notamment pour certaines constructions liées à l'exploitation agricole ou pour certains projets répondant à des conditions précises.
Pouvez-vous installer des équipements sur un terrain non constructible ?
Le fait qu'un terrain soit classé comme inconstructible interdit en principe d'y faire bâtir librement une maison, un immeuble ou un simple cabanon. Cela ne signifie toutefois pas que tout aménagement y est systématiquement interdit.
Les possibilités dépendent notamment du classement du terrain, de la nature de l'installation et des règles d'urbanisme applicables. Les équipements dits mobiles ne sont pas concernés : l'installation d'un mobil-home, d'une tiny house, d'une caravane ou d'un équipement de loisir est possible, dès lors qu'il s'agit d'éléments démontables et non ancrés au sol. Votre terrain peut également devenir un espace de loisir appréciable ou encore un jardin.
Votre terrain peut également être utilisé dans le cadre d'une activité agricole : location à un exploitant agricole, culture ou pâturage, par exemple. Là encore, ces activités restent soumises aux règles propres à la zone concernée.
Votre terrain est devenu inconstructible : peut-il redevenir constructible ?
Le fait que votre terrain soit reclassé n'est pas nécessairement définitif. Pour espérer modifier son statut, il faudra toutefois que le document d'urbanisme applicable évolue.
Vous pouvez donc vous rapprocher de la mairie afin de connaître les possibilités de modification ou de révision du PLU et les conditions dans lesquelles votre demande peut être étudiée.
Il est conseillé de présenter un dossier solide, comprenant notamment les éléments permettant de justifier votre projet et, lorsque cela est pertinent, une expertise de la nature des sols.
Vous devez également bien préparer les éventuels frais de raccordement aux réseaux d'eau et d'électricité afin de connaître le coût nécessaire à la viabilisation du terrain.
Si votre commune ne dispose pas d'un PLU ou d'un document d'urbanisme équivalent, il convient de vérifier les règles du RNU applicables à la parcelle.
Conseils de pros
Avant même de chercher à acheter le terrain, vous devez évaluer au maximum la nature de son sol. Cette dernière détermine en effet la faculté de la future maison à durer dans le temps. Un bureau d'étude géotechnique est à même de réaliser cette expertise. Cette dernière est d'ailleurs souvent réclamée par les organismes de prêt bancaire et d'assurance, ainsi que par le constructeur.
Le prix de la démarche est estimé à 1 000 €, frais qui peuvent s'alourdir si le terrain est en pente plutôt qu'un terrain plat. En plus de vous prémunir contre des travaux ultérieurs de consolidation imprévus, vous aurez une meilleure visibilité sur les éventuels risques liés au terrain.
Il est recommandé de vérifier la constructibilité du terrain et les règles du PLU avant tout achat, ainsi que de porter une attention particulière à l'accessibilité de la parcelle et à sa desserte par les réseaux.
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