Est-ce qu’il faut se marier ou se pacser avant d’acheter ?

L'indivision : une solution courante mais délicate

Acheter en union libre, bien que courant, n'est pas recommandé par les notaires. En effet, cette situation peut devenir complexe en cas de séparation ou de décès. Si vous optez pour cette solution, vous devrez acheter en indivision. Cela signifie que vous et votre partenaire (les indivisaires) posséderez chacun une part du bien immobilier, déterminée par votre contribution respective à l’achat et au remboursement de l’emprunt. Cette répartition doit être clairement stipulée par écrit devant un notaire. Sans cette précaution, la loi présume une acquisition à parts égales, ce qui peut être source de conflits en cas de désaccord futur.

Les complications en cas de séparation ou de décès

En cas de séparation des co-emprunteurs, la répartition des parts entre les partenaires peut devenir problématique, surtout si l'un des indivisaires a contribué plus que l'autre. De plus, en cas de décès sans testament, le concubin survivant peut se retrouver en indivision avec les héritiers légaux du défunt, dont le lien dépend de la présence d’enfants ou non. De plus, même lorsqu’un testament en faveur de l’autre a été rédigé, le concubin survivant doit quand-même s’acquitter de 60 % de taux d’imposition sur la succession. Cette situation peut conduire à la vente du bien immobilier pour régler les droits de succession ou pour permettre à un héritier de racheter les parts des autres.

Le régime de la séparation des biens pour les pacsés

Emprunter en étant pacsés est souvent plus simple et plus sécurisé que l'achat en union libre. Depuis la loi du 23 juin 2006, le régime légal du PACS est celui de la séparation des biens :

• Pour les PACS conclus avant le 1er janvier 2007, le régime d’indivision s'applique par défaut, rendant les deux partenaires propriétaires à parts égales du bien acquis.
• Pour les PACS signés après cette date, chaque partenaire est propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

Protection du conjoint en cas de décès

En cas de décès d'un des partenaires pacsés, si un testament a été rédigé en faveur du survivant, ce dernier hérite des parts sans payer de droits de succession. Sans testament, ce sont les héritiers légaux qui récupèrent les parts du défunt. Il est donc crucial de rédiger un testament pour protéger le conjoint pacsé et éviter des complications juridiques et financières.

En achetant un bien immobilier mariés, vous accédez à l’option la plus protectrice à tous les niveaux pour les deux co-emprunteurs. En revanche, on distingue quatre contrats de mariage différents qui impliquent des conséquences différentes sur la propriété des biens, notamment en cas de séparation.

Le régime de la communauté réduite aux acquêts

Le mariage offre généralement le cadre le plus protecteur pour un achat immobilier conjoint. Par défaut, les époux sont soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts, ce qui signifie que les biens acquis avant le mariage demeurent la propriété de chacun, et que tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, appartenant à parts égales aux deux conjoints. Ainsi, l'achat d'un logement pendant le mariage est automatiquement considéré comme un bien commun, sauf si l'un des conjoints finance entièrement l'achat avec des fonds propres (par exemple, une donation ou une succession).

La séparation de biens : un régime alternatif

Pour ceux qui souhaitent maintenir une certaine indépendance patrimoniale, le régime de la séparation de biens est une option. Dans ce cadre, chaque époux conserve la propriété de ses biens, qu'ils aient été acquis avant ou après le mariage. Il est possible d'acheter un bien immobilier à deux en précisant la répartition des parts devant un notaire, similaire à la méthode utilisée pour les PACS.

La communauté universelle et la participation aux acquêts

Le régime de la communauté universelle permet de partager tous les biens, acquis avant et après le mariage, entre les deux époux. Ils appartiennent aux deux conjoints à parts égales, quelle que soit le mode de financement. Ce régime implique des conséquences significatives en cas de séparation.

Le régime de participation aux acquêts

Le régime de participation aux acquêts, quant à lui, combine des éléments de séparation des biens et de communauté. Les biens sont séparés durant le mariage, mais à la fin du mariage (en cas de séparation, décès ou changement de régime matrimonial), les biens acquis sont partagés de manière égale, prenant en compte l'enrichissement de chaque époux.

Lorsqu'un couple se marie, il peut choisir de ne pas établir de contrat de mariage, adoptant ainsi le régime par défaut de la communauté réduite aux acquêts. Cependant, il existe d'autres options, comme la communauté universelle ou la séparation de biens, chacune ayant ses propres implications pour l'achat immobilier.

La répartition des biens en cas de séparation dépend du régime matrimonial choisi. Dans un régime communautaire, les biens acquis sont partagés également, sauf stipulation contraire dans le contrat de mariage. Dans un régime de séparation de biens, chaque conjoint conserve ses biens propres, et la répartition des biens communs est définie par leurs contributions respectives.

Notez que si vous achetez en tant que partenaires pacsés, ou en union libre, vous devez garder à l’esprit que les conséquences sont plus importantes en cas de décès d’un partenaire. Les partenaires pacsés peuvent a minima prévoir un testament pour protéger le partenaire survivant, tandis que les conjoints en union libre peuvent être confrontés à des situations difficiles.