Indivision : avez-vous tous les droits ?

L’article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

• Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
• Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
• Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
• Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

La jurisprudence est venue illustrer tout ceci. La Cour de cassation a décidé, dans le cadre d’un bail d’habitation, que la demande d’un indivisaire en paiement de loyers à un locataire, constitue une action relative à l’inexécution des obligations nées du bail et s’analyse comme un acte d’administration, nécessitant l’accord des titulaires des ⅔ des droits indivis. 

Il a également été décidé qu’une action en bornage entrait dans la catégorie des actes d’administration et nécessitait l’accord des titulaires des ⅔ des droits indivis.

L’article 815-3 du code civil poursuit sa lecture en précisant que le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer : 

• Tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis,
• Tout acte de disposition autre que la vente du bien indivis en vue de payer les dettes de l’indivision.

De nombreuses illustrations jurisprudentielles sont également à retenir. Concernant les actes ne se rattachant pas à une exploitation normale du bien indivis, il a été jugé par la cour d’appel de Rennes que la remise en état d’un marais salant en vue d’une utilisation à des fins aquacoles et non plus salicoles requiert le consentement de tous les membres de l’indivision. 

Concernant les actes de disposition (qui ne sont pas la vente du bien indivis pour payer les dettes de l’indivision), la Cour de cassation a jugé que la vente d’un bien, précédée d’une déclaration d’utilité publique nécessite l’accord de tous les indivisaires. La commune ne peut réaliser son projet qu’avec la signature de tous les membres de l’indivision à l’acte authentique de vente. 

Vous l’aurez compris, les actes d’administration nécessitent l’accord de ⅔ des indivisaires et la plupart des actes de disposition, l’unanimité. Mais chaque indivisaire demeure libre de disposer de sa quote-part sur le bien indivis comme il l’entend. Un indivisaire peut par exemple, céder, seul, sans l’accord de personne, sa quote-part d’un brevet indivis. 

Un indivisaire, seul, peut mettre en vente, sa quote-part du bien indivis. L’acte de cession ne porte dès lors que sur la quote-part de l’indivisaire vendeur.