Prix stables et taux attractifs : c’est le moment idéal pour vendre ou acheter !

La stabilisation des prix de vente se confirme en ce début d’automne. Au cours du dernier mois, les prix n’ont pas évolué au niveau national (+0 %) et ont baissé de seulement 0,2 % à Paris. S’il est fort probable que les tarifs de la pierre restent orientés à la baisse jusqu’à la fin de l’année, le recul attendu sera faible, de l’ordre de -1 %. Des variations contenues qui sont parfaitement de saison (contrairement à la météo). À l’automne, les prix de vente évoluent traditionnellement peu en raison de l’accalmie saisonnière de l’activité. Malgré tout, cette stabilisation des prix est une bonne nouvelle pour les vendeurs. En effet, en 2023, à la même période, les prix reculaient de respectivement 0,5 % en France et de 1 % à Paris.

Dans la plupart des grandes métropoles de l’Hexagone, le recul saisonnier des prix est moins marqué que les années précédentes. Si les prix reculent dans 6 d’entre elles, avec -0,2 % à Nice et Paris, -0,5 % à Bordeaux et Strasbourg, -0,7 % à Rennes et -1 % à Lyon, ces baisses sont nettement plus faibles que celles enregistrées habituellement à la même époque. À titre d’exemple, à Paris, les prix reculaient de 0,4 %, 0,6 % et 1 % en septembre 2021, 2022 et 2023. Seule ombre au tableau, Lyon, qui a connu son pire mois de septembre depuis 4 ans. Dans les autres villes du Top 11, les prix sont en hausse : +0,1 % à Toulouse, +0,3 % à Nantes, +0,4 % à Montpellier, +0,6 % à Lille, et +0,9 % à Marseille.

En France, le déstockage de l’offre immobilière se poursuit. Selon le nouvel indicateur de SeLoger et Meilleurs Agents, nous assistons à une véritable reprise de la demande immobilière. Si le flux de biens reste constant dans la plupart des grandes villes, l'offre disponible diminue, ce qui suppose une accélération des transactions. C’est notamment le cas à Marseille et Nice, où l’offre de logements à la vente est revenue à ses niveaux de 2021. Dans ces villes, la demande est restée relativement dynamique sur cette même période. L’équilibre entre une offre stabilisée et une demande soutenue a favorisé une reprise rapide du marché immobilier, engendrant une hausse marquée de prix à Marseille et un ralentissement de la baisse à Nice.

Néanmoins, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. À Nantes et Lyon, l’offre a respectivement triplé et doublé entre 2021 et 2024, alors que la demande a augmenté de seulement 11 % sur 1 an. Ces villes, affectées par la contraction du pouvoir d’achat immobilier depuis février 2022, devront faire face à une reprise plus lente, avec une remontée des prix qui s’étalera probablement sur une plus longue période. Elles pourraient toutefois bénéficier de la nouvelle baisse des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE), passés de 3,75 % à 3,5 %, qui devraient contribuer à améliorer la solvabilité des ménages et donc avoir un impact positif sur la demande.

Stabilisation des prix, baisse des taux, assouplissement des conditions de crédit… alors que l’horizon semble s’éclaircir pour les porteurs de projets, est-ce pour autant le bon moment de se lancer ? Autrement dit, vaut-il mieux attendre encore quelques mois ? En réalité, le contexte actuel est idéal pour devenir propriétaire. En effet, les candidats à l’accession peuvent acquérir 4 m² de plus qu’en décembre 2023. En se basant sur les prix de vente et les taux de crédit actuellement constatés, un primo-accédant disposant d’un apport personnel de 60 000 euros et contractant un prêt sur 25 ans met en moyenne 6 ans et 1 mois pour rentabiliser l’acquisition d’un 50 m² (toutes communes confondues). À la même période, en 2023, il lui fallait 11 ans et 8 mois pour rentabiliser son achat. La durée nécessaire pour que l’achat soit plus rentable que la location a donc été presque divisée par deux. Dans 8 des 11 plus grandes métropoles de l’Hexagone, il faut désormais moins de 8 ans pour rentabiliser son achat dans la pierre. À Montpellier, l’achat est plus rentable que la location en seulement 5 ans et 10 mois, soit 4 mois de moins qu’à Lille (6 ans et 2 mois) et 6 mois de moins qu’à Marseille (6 ans et 4 mois).