Investissement locatif : Montpellier, la ville qu'il vous faut

Évolution des prix de l'immobilier

En octobre 2024, les prix immobiliers à Montpellier sont à hauteur des 3 532 €/m². Cette valeur est conforme à d'autres grandes villes du sud, telles que Toulouse ou Marseille, et environ 1 000 € moins chère que Bordeaux et Lyon. Il existe des disparités entre les quartiers du centre, souvent à plus de 4 000 €/m², et ceux de la périphérie ouest, où la pierre descend près des 2 000 €/m².

La commune même de Montpellier s'avère moins onéreuse que ses voisines du sud, comme Lattes ou Pérols, dont les prix plus élevés (4 400 €/m²) s'expliquent par un accès à la mer Méditerranée. Les appartements sont bien plus abordables que les maisons à Montpellier et représentent plus de 85 % des biens que vous trouverez parmi plusieurs milliers d'annonces. Les prix au m² à la location y sont plus resserrés, de 14 à 16 € sur l'ensemble de la commune.

Comme d'autres grandes cités du territoire français, Montpellier a connu une augmentation conséquente de ses prix immobiliers, de 2015 à 2022. Ici, la hausse a été supérieure à 30 % selon SeLoger. Néanmoins, avec le rehaussement des taux d'intérêt bancaires et la crise économique, les prix se stabilisent voire reculent. Sur un an, l'évolution est de - 3,7 %.

Taux de vacance locative

D'après les statistiques de l'INSEE, le pourcentage de logements vacants à Montpellier est de 6,7 % en 2021, une quantité assez conforme à ce que l'on retrouve dans d'autres villes de cette importance. Elle compte en général un peu plus de résidences secondaires mais celles-ci ne représentent toujours que 4 % de l'ensemble immobilier.            

Tendances démographiques et économiques

Depuis les années 1960, Montpellier a connu une véritable explosion démographique, passant de 118 000 habitants en 1962 à plus de 300 000 en 2021. Elle est l'une des grandes villes françaises à avoir le plus pris en proportion, au début du XXI^e siècle, et s'impose comme le pôle attractif de son département, l'Hérault, en termes d'emplois.

Le centre historique

Le quartier du centre historique est relativement cher, à 4 220 € le mètre carré. On y retrouve le siège de l'Académie de Montpellier ainsi que le Jardin des plantes. Les réseaux de transports urbains denses permettent des déplacements vers toutes les autres zones de la ville. Vous n'aurez pas de difficultés à trouver des locataires dans ce secteur.

Port Marianne

Au sud-est de la ville, Port Marianne est l'un des espaces les plus chers. Il est même le plus onéreux en octobre 2024, avec une moyenne de 4 572 €/m². Plus proche de la mer Méditerranée qu'aucun autre quartier, Port Marianne se distingue par un accès rapide à l'autoroute A 709, qui la traverse d'est en ouest.            

Antigone

À l'est du centre historique, le quartier d'Antigone affiche un prix moyen de 4 175 €/m². Antigone abrite la Forteresse de Montpellier et la piscine olympique municipale, ainsi qu'une proportion très élevée d'appartements. Ces derniers représentent pas moins de 99 % des logements ! Il peut s'agir du quartier idéal où réaliser un investissement locatif à Montpellier.

Location meublée vs location vide

La location meublée permet à vos futurs locataires de bénéficier des équipements de la vie moderne (lave et sèche-linge, four micro-ondes, cuisine...), ce qui représente un avantage certain. Le prix du loyer sera en conséquence plus élevé.

La location vide a pour avantage des prix moindres mais si votre souci est la rentabilité locative, vous aurez plutôt intérêt à choisir d'investir dans un logement déjà meublé, quitte à devoir dépenser un peu plus pour l'obtenir. L'attractivité d'un logement meublé sera supérieure.

Investissement dans les petites surfaces

Si vous désirez investir dans les petites surfaces, Montpellier est une ville idéale. Son panel d'offres compte 19 % de studios et 23 % de deux pièces, ce qui au total représente plus de quatre logements sur dix ! Les studios sont très demandés, notamment par les étudiants, qui sont nombreux dans cette cité.

Financement de l'investissement

Pour acheter un bien immobilier, le plus souvent, il vous faudra passer par un emprunt bancaire. Après une envolée fulgurante, les taux tendent à se stabiliser et à baisser en cette fin d'année 2024. Pour pouvoir prétendre à l'octroi d'un crédit immobilier, vous devez présenter plusieurs garanties : un taux d'endettement inférieur aux 35 % et détenir d'avance 10 voire 20 % de la valeur totale du logement qui vous intéresse.            

Des dispositifs fiscaux avantageux

Si vous achetez un logement neuf, vous pouvez prétendre à bénéficier de la loi Pinel. Celle-ci, bien que sous une forme amoindrie, peut toujours vous permettre un abattement fiscal allant jusqu'à 14 %, si vous ouvrez l'appartement ou la maison en question à la location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Certains immeubles anciens peuvent être concernés par la loi Malraux. Celle-ci autorise une déduction fiscale jusqu'à 30 % de la valeur du bien.

Vous avez également la possibilité de vous tourner vers le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Cette niche fiscale pouvait vous permettre exonéré à hauteur de 50 % de vos recettes fiscales, si ces dernières ne dépassent pas les 23 000 € annuels. Les conditions sont toutefois en train d'être revues à la baisse par le gouvernement.