Dans le département de la Loire, Saint-Étienne est une ville tout à fait appropriée pour un investissement immobilier. La cité stéphanoise profite de prix très bas, d’une bonne situation géographique et d’un taux de rendement locatif très élevé. SeLoger vous donne les données les plus pertinentes à la réussite de votre investissement locatif à Saint-Étienne.
Évolution des prix de l'immobilier stéphanois
Le mètre carré à Saint-Étienne est extrêmement bas pour une ville de sa taille (14e commune au niveau national), à seulement 1 375 € en octobre 2024. Les écarts de prix sont d'environ de 1 100 à 1 700 €/m². Selon SeLoger, la valeur de l'immobilier dans la ville a augmenté de 25 % entre 2019 et 2022, dans un contexte où les taux du crédit immobilier étaient très bas, de l'ordre de 1 %. Désormais, sur deux années consécutives, les prix stagnent mais se maintiennent au même niveau qu'il y a quinze ans, avant la crise des subprimes.
Les maisons valent nettement plus cher que les appartements, lesquels affichent une moyenne légèrement inférieure à 1 300 €/m². Néanmoins, ces derniers composent pour près de 88 % des logements disponibles, sur un panel de plus d'un millier d'offres. La plupart d'entre eux sont des appartements de taille moyenne à grande, puisque l'on retrouve 55 % de 3 et 4 pièces, au contraire des studios (8 % seulement).
Saint-Étienne se distingue par des prix immobiliers très bas comparé à d'autres cités majeures comme sa voisine, Lyon (4 704 €/m²), Bordeaux (4 581 €/m²) et encore plus Paris (9 279 €/m²). Par rapport à des villes du top 20 :
- celles de Reims et Grenoble sont deux fois plus chères, ;
- celle du Havre est 75 % plus onéreuse ;
- Toulon est deux fois et demi plus cher.
Les avantages d'investir à Saint-Étienne
Une rentabilité locative élevée
Saint-Étienne fait partie des cités où le taux de rendement locatif est le plus élevé, à hauteur des 8 %. Cela est presque le double de nombreuses grandes et moyennes villes françaises. Il s'agit de l'un de ses principaux atouts pour séduire de nouveaux habitants et investisseurs. À noter que le prix au m² à la location à Saint-Étienne est de 10 €.
Dynamisme économique et culturel
Historiquement, Saint-Étienne a longtemps été une cité industrielle importante en France. Il demeure de ce passé glorieux notamment la manufacture d'armes, située rue Bergson, un superbe hôtel de ville de 1821, le siège de Manufrance ou encore sa Bourse du Travail de 1904.
Elle a su se reconvertir à la fin du XXe siècle en un territoire innovant, qui lui a valu d'être inscrite en 2010 dans le réseau des villes créatives de l'UNESCO. Désormais capitale du design, elle peut compter sur son patrimoine et sa culture pour accroître son attractivité.
Saint-Étienne est aussi une ville étudiante, avec près de 30 000 jeunes inscrits dans un cursus universitaire. Vous pouvez donc tout à fait envisager d'en faire votre public cible, et pourquoi pas investir dans une résidence étudiante.
Les quartiers à privilégier pour un investissement
L'hypercentre
Avec 1 388 € au mètre carré, le centre-ville de Saint-Étienne est l'un des quartiers historiques les plus abordables de France. Idéalement situé, bien desservi par les lignes de tramway et de bus, le centre-ville est un endroit privilégié pour acheter un logement et le louer. Vous n'aurez pas beaucoup de difficultés à trouver des locataires.
Le quartier de Châteaucreux
À l'ouest du centre-ville, le quartier de Châteaucreux est à peine moins cher que la moyenne communale, à seulement 1 349 €/m². Le point fort de ce secteur est d'abriter une gare SNCF qui rend les déplacements aisés entre Lyon et Marseille.
Le quartier de Bellevue
Au sud de l'hypercentre, Bellevue-Solaure est proche de grands axes routiers permettant un accès rapide aux autoroutes A 47 et A 72. Ses prix immobiliers sont un peu plus élevés, à 1 476 €/m². La présence de grands espaces verts, à commencer par le Parc de Solaure, contribue à améliorer la qualité de vie locale.
Les stratégies pour optimiser votre investissement locatif
Choisir entre location meublée et non meublée
Quel que soit le type de location que vous choisirez, vous pourrez trouver des dispositifs de réduction fiscale. Néanmoins, si votre projet est vraiment l'investissement locatif, alors vous auriez tout intérêt à opter pour une location meublée, qui contient déjà tout le nécessaire à la vie moderne, en termes d'équipements.
Utiliser les dispositifs fiscaux avantageux
Il existe plusieurs dispositifs permettant d'alléger vos impôts dans le cadre d'un investissement locatif à Saint-Étienne :
- la loi Pinel. Celle-ci a été reconduite dans une version amoindrie jusqu'à fin 2024. Elle vous autorise un abattement allant jusqu'à 14 % si vous ouvrez à la location un bien immobilier neuf, sur une durée maximale de 12 ans ;
- le dispositif Denormandie, son équivalent dans l'ancien, n'est malheureusement pas disponible dans cette cité.
Certains secteurs historiques peuvent être concernés par la loi Malraux. Elle vous permet de déduire de vos impôts jusqu'à 30 % de la valeur du bien, s'il s'agit d'un immeuble classé.
Vous pouvez cumuler ce dispositif avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier est valable pour les logements meublés, les résidences hôtelières ou de tourisme, ainsi que les résidences étudiantes. En régime simple, dit micro-BIC, vous pouvez déduire de vos impôts jusqu'à 50 % de vos recettes annuelles si ces dernières ne dépassent pas la limite des 23 000 €.
Tous les dossiers de potentiels locataires ne se valent pas. Vous devez prêter attention à la capacité qu'ont les prétendants à payer correctement leur loyer chaque mois et sélectionner de préférence des personnes qui ont un ou plusieurs garants. Ce peut être aussi bien une personne seule que plusieurs individus en colocation.
Si vous ne désirez pas chercher par vous-même des locataires, il est possible de déléguer cette tâche parfois fastidieuse à une agence immobilière. Des professionnels se chargeront des démarches à votre place moyennant rétribution de votre part.
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