Immobilier de prestige : analyse du marché et tendances

Concernant le volume de transactions, l’immobilier de prestige a comptabilisé 33 000 ventes sur l’année 2024. C’est tout juste 3,9 % des 845 000 transactions immobilières réalisées en France au cours de la même année. Pourtant, ce marché de niche, réservé à une clientèle fortunée, a tout de même représenté 17 % de la valeur totale des échanges. C’est donc un marché porteur et attractif, malgré quelques turbulences récentes.

Comment caractériser l’immobilier haut de gamme ? Belles Demeures fait une distinction entre 3 segments de marché, montrant des différences de prix appréciables et des comportements distincts.

Attention ! Selon les territoires français, les seuils de prix ne sont pas les mêmes, compte tenu des tarifs moyens au m² pratiqués dans chaque région. Le marché de l’ultra-luxe parisien est, par définition, moins accessible que celui de l’ultra-luxe d’un autre département français, par exemple.

L’immobilier de prestige répond à ses propres règles. Alors que le marché traditionnel a souffert du retournement provoqué notamment par les hausses successives des taux de crédit, le marché de prestige est resté presque inébranlable et a été largement épargné par les baisses de prix progressives intervenues sur le marché classique. Cette singularité s’explique en partie par la rareté de l’offre sur le marché haut de gamme et par le fait que ses acquéreurs sont moins soumis aux contraintes du crédit immobilier.

Toutefois, si les prix sur le marché haut de gamme sont restés stables (+0,4 % depuis deux ans), tout n’a pas été rose pour les professionnels du secteur, qui ont dû composer avec une demande en baisse et un volume de transactions amputé de 20 %, soit 9 000 transactions de moins qu'en 2023. En comparaison, sur le marché classique, la baisse du volume de transactions a atteint 10 %.

Si l'on regarde d’encore plus près, le segment de l’ultra luxe est celui dont la demande a été la plus éprouvée, avec une inflexion de 55 % des ventes en 2024 par rapport à 2023, c’est-à-dire 450 ventes contre 1 000 réalisées un an plus tôt.

« C’est le segment ultra-luxe qui enregistre la chute la plus importante de l’activité, alors qu’il est en théorie le moins sensible au crédit. C’est un signe d’ajustement conjoncturel, qui montre sa forte exposition aux incertitudes macro-économiques », explique Thomas Lefebvre, Vice-Président Data chez Belles Demeures.

À l’instar du marché immobilier classique, les acquéreurs du luxe sont de retour depuis le début d’année 2024. La demande est en hausse de +8,8 % en un an. Sur le marché traditionnel, elle affiche une augmentation de +7 %.

« La reprise de la demande en 2024 a été nette sur les segments premium et luxe, où les intentions d’achat sont reparties à la hausse dès le début d’année. Sur le marché de l’ultra-luxe, les signaux de reprise sont plus hésitants. Pourtant peu sensible au crédit, cette demande est en revanche exposée à l’incertitude géopolitique et institutionnelle », précise Thomas Lefebvre.

Après un certain attentisme, les acquéreurs souhaitent se positionner de nouveau sur le territoire, avec sans doute davantage d’exigences et toujours une recherche d’authenticité, au cœur des beaux quartiers de Paris ou à proximité des sentiers pittoresques du sud-est de la France.

En France, une vingtaine de départements porte le marché haut de gamme et 30 % d’entre eux sont situés en Île-de-France. Pour ce qui est du segment de l’ultra luxe, une grande partie des transactions (40 %) s’effectue, non pas à Paris, mais en région PACA (Provence-Alpes-Côte d'Azur), principalement dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Bouches-du-Rhône.

Cette concentration géographique du marché de prestige témoigne de la grande renommée et de la forte identité de certains territoires pour les autochtones, mais également vis-à-vis des acquéreurs étrangers qui concrétisent de nombreux projets immobiliers en France.