S’il y a un secteur qui ne rougit pas face à l’inflation, c’est bien celui du luxe. Alors que le mythique sac Chanel Classique a atteint la barre symbolique des 10 000 euros cette année, le prix au mètre carré des biens d’exception a suivi la même tendance. Sur un an, +1,7 % contre -2,5 % sur le marché traditionnel. C’est dire à quel point ce marché résiste ! Belles Demeures, le site immobilier de luxe dans lequel on adore se perdre, révèle les contours de ce marché porteur, en France.
L’immobilier de luxe : du rêve à la réalité
L’immobilier est un sujet cher au cœur des Français. De D&CO à l’Agence avec la famille Kretz, les émissions dédiées à l’immobilier se multiplient sur nos écrans pour alimenter nos envies ou plutôt nos « fantasmes » en termes de propriété et de décoration. Le fameux Real Estate Porn a même envahi nos réseaux sociaux. Des créateurs de contenu nous ouvrent les portes de biens immobiliers exceptionnels pour nous inviter nous, le commun des mortels, à scroller toute la nuit. Sauf que derrière les belles images, il y a bien la réalité d’un marché qui résiste à la crise actuelle grâce à des investisseurs étrangers ou (juste) très fortunés.
Le marché du luxe : les chiffres clés
En France en 2023, le luxe comptabilise près de 8 700 transactions de biens à plus d’1,2 million d’euros, et 870 ventes à plus de 3,2 millions d’euros. La hausse des taux d’intérêt a eu un très faible impact sur cette clientèle haut de gamme. D’ailleurs, 54 %* des porteurs de projet interrogés par Belles Demeures affirment que ce n’est pas ce qui conditionne leur projet d’achat. Pour aller plus loin, les chiffres du luxe continuent d’aller à l’encontre de ceux du marché dit traditionnel, puisqu’ils montrent une évolution des transactions de +2,3 % pour les maisons et +1,1 % pour les appartements en moyenne sur un an (2023). A contrario, la décrue des transactions dans l’ancien affiche -2,1 % pour les maisons et -3 % pour les appartements sur la même période. Ces chiffres montrent à quel point l’immobilier de prestige est considéré comme valeur refuge pour un cercle d’initiés. Pour citer Thomas Lefebvre, vice-président data chez Aviv (SeLoger, Meilleurs Agents, Belles Demeures) : « les clients haut de gamme semblent assouvir leurs envies d’immobilier de luxe ».
Belles Demeures c’est :
- 700 K visiteurs uniques* chaque mois
- 50 K annonces en continu**
- Une audience premium, retraitée et plutôt féminine
*Médiamétrie // NetRatings - Avril 2024 **Source Belles Demeures : Juin 2024
Paris, un marché capital
Comme on peut le voir sur les cartes de répartition du marché, Paris concentre le plus grand nombre de transactions (33 %). En deux ans, le prix des biens de luxe dans la ville lumière affiche une croissance de 2,2 %. Alors que les biens « normaux » ont, quant à eux, subi une baisse de 12 %, repassant sous la barre symbolique des 10 000 euros en septembre dernier.
Les quartiers parisiens qui ont la cote
À Paris, au 1er juin 2024, le prix médian d’un appartement d’exception s’élève ainsi à 1,7 million d’euros (17 441€/m²). Ce montant médian peut même atteindre 4,2 millions d’euros pour de l’ultra-luxe selon les prestations.
C’est le très chic 16e arrondissement de Paris qui domine le marché de l’ultra-luxe, puisqu’il concentre 30 % de l’offre pour un prix médian record de 4,7 millions d’euros. Ici, les prix ont augmenté de 1,9 % en deux ans.
Saint-Germain-des-Prés, quartier de l’Odéon, le Jardin du Luxembourg… Le 6e arrondissement continue d’attirer les plus fortunés puisqu’il connaît une hausse des prix de 2,1 %.
Mais c’est le 7e qui remporte la palme quant à la hausse des prix : +5 % sur les deux dernières années. Ainsi, le prix médian d’un bien d’exception dans cet arrondissement atteint des sommets, soit 3,9 millions d’euros.
À noter qu’un porteur de projet sur cinq* seulement pense que la surmédiatisation de Paris lors des Jeux Olympiques 2024 influencera les prix du marché.
Les maisons luxueuses en Île-de-France à la traîne
Alors qu’elles avaient le vent en poupe ces dernières années, avec des prix parfois plus élevés qu’à Paris, les banlieues haut de gamme telles que les Yvelines et les Hauts-de-Seine accusent respectivement une baisse de 5,1 % et 3,1 %. Dans ces deux départements, le prix médian des maisons est de 1,3 et 1,4 million d’euros. La ville de Neuilly-sur-Seine, qui concentre 40 % des hôtels particuliers, domine l’ouest parisien avec des biens à un prix médian de 5,7 millions d’euros.
“À l’inverse de Paris qui peut compter sur une clientèle internationale et très peu dépendante du crédit, les acquéreurs qui souhaitent devenir propriétaires d’une maison de luxe en Île-de-France sont souvent des ménages franciliens qui, bien qu'aisés, ont tout de même besoin de recourir à un crédit pour acheter leurs bien familiaux”, explique Thomas Lefebvre.
Entre mer et montagne, les paysages français toujours aussi séduisants
Évidemment, la France ne se résume pas à sa capitale. Si l’Hexagone attire autant, c’est aussi pour ses villages typiques et ses architectures authentiques. La Côte d’Azur, où aller en villégiature reste le graal de beaucoup de Français et d’étrangers, est le territoire où l’on retrouve les maisons les plus chères de France. Avoir les pieds dans l’eau (ou presque), ça a un coût, puisque le prix médian des maisons est de 2,2 millions d’euros (9 510 €/m²). D’ailleurs, la French Riviera concentre 14 % des projets immobiliers de luxe selon les futurs acquéreurs sondés par Belles Demeures (contre 14 % pour toute Île-de-France).
En Provence, les prix ont augmenté de 7,2 % en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros (7 260 €/m²) pour une maison au 1er juin 2024. Dans l’incomparable commune de Saint-Rémy-de-Provence, on atteint même les 2 millions d’euros (prix médian).
Direction la côte ouest, où le prix des maisons de luxe situées en bord de mer face Atlantique a augmenté de 2,3 % en un an. La Normandie est également plébiscitée puisque la hausse des prix est de 3,2 % sur la même période.
Pour les amateurs de glisse (sur neige), les prix des chalets atteignent des sommets : dans les Alpes, sur un an, la hausse des prix a grimpé de 8,1 %. 7,2 millions d’euros un chalet à Courchevel (prix médian)… et les skis ne sont pas compris !
Comptez 2,2 millions d’euros pour une maison d’exception au Cap Ferret et 1,5 million à Deauville
L’immobilier de prestige, un besoin de projets clés en main
Pour les porteurs de projets dans l’immobilier de luxe, l’absence de travaux influence fortement leur choix. En effet, 60 %* des répondants au sondage Belles Demeures recherchent un bien clés en main et 60 %* seraient même prêts à payer plus cher pour ne pas avoir de travaux à faire ! C’est le cas notamment des acheteurs étrangers qui, d'après les agences spécialisées, sont de plus en plus nombreux à débourser davantage pour un bien typique mais sans aucuns travaux à réaliser au préalable.
- En 2023, on compte 8 700 transactions à plus d’1,2 million d’euros et 870 à plus de 3,2 millions d’euros.
- C’est à Paris qu’on retrouve les transactions les plus chères (33 %), suivie par la Côte d’Azur (14 %).
- Les prix des biens de luxe ont augmenté de 1,7 % en un an. À Paris, c’est +2,2 %.
- L’ouest parisien est le grand « perdant ». Sur un an, le prix des maisons a baissé de 5,1% et 3,2% dans les Yvelines et dans les Hauts-de-Seine.
*Etude OpinionWay menée du 23 avril au 13 mai 2024 auprès de 421 répondants (Belles Demeures) ayant un projet d’acquisition ou de vente d’un bien de prestige d’ici deux ans. Analyse économique réalisée par l’équipe data science d’AVIV à partir de données d’annonces publiées par le site Belles Demeures. Le calcul des prix et de leurs évolutions repose sur une approche économétrique : la méthode hédonique qui permet de "gommer" les effets des autres spécificités des logements. L’étude s’appuie sur plus de 270 000 annonces de biens définis comme luxueux sur le site Belles Demeures depuis le 1er janvier 2018. Partout en France, sauf à Paris, les biens luxueux sont définis par un prix affiché supérieur à 1 million d’euros ou ayant un prix au m2 supérieur à 10% des prix au m2 les plus élevés par département pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF). À Paris, on définit les biens luxueux par un prix affiché supérieur à 1.7 millions d’euros, borne qui correspond à 5% des transactions les plus élevées entre 2021 et 2023 à Paris (source DVF) ou ayant un prix au m2 supérieur à 5% des prix au m2 les plus élevés à Paris pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF). Le segment de l’ultra-luxe est défini à Paris par un prix affiché supérieur à 3.2 millions d’euros, borne qui correspond à 1% des transactions les plus élevées entre 2021 et 2023 à Paris (source DVF) ou ayant un prix au m2 supérieur à 1% des prix au m2 les plus élevés à Paris pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF). Les segments sont définis comme tels : ● « Côte d’Azur » : villes des départements 06, 83 et 13 sur le littoral. ● « Provence » : villes des départements 06, 83 et 13 hors littoral ● « Atlantique » : départements 64, 40, 33, 17, 85 et 44 ● « Normandie » : départements 14 et 76 ● « Alpes » : villes des départements 73, 74 et 38 qui disposent d’une station de ski
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