Charges locatives abusives : comment réagir et comment les récupérer ?

On parle de charges locatives abusives lorsque le bailleur réclame au locataire des sommes qui ne devraient pas lui être imputées, soit parce qu’elles concernent des travaux ou frais qui sont légalement à la charge du propriétaire, soit parce que leur montant est manifestement excessif.

Ces abus peuvent prendre différentes formes :

• facturation de travaux de gros entretien ou de rénovation (ravalement de façade, remplacement complet d’une chaudière collective…) ;
• imputation au locataire de frais de gestion (honoraires de l’agence, relances de loyer…) qui sont normalement à la charge exclusive du bailleur ;
• régularisation de charges forfaitaires, ce qui est interdit lorsque le contrat de bail prévoit un montant fixe non révisable ;
• montants calculés sur des estimations et non sur des dépenses réelles.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seules certaines dépenses sont récupérables auprès du locataire. Tout ce qui n’entre pas dans cette liste officielle peut être considéré comme abusif.

Avant de contester, il faut savoir repérer les charges locatives abusives. Voici les étapes clés.

1. Demander un décompte précis. Le bailleur doit vous fournir, chaque année, un mois avant la régularisation de charges, un relevé détaillé indiquant la nature et le montant des dépenses engagées. Ce document doit vous parvenir environ un mois avant la régularisation.
2. Vérifier les justificatifs. Vous avez le droit de consulter les pièces justificatives (factures, relevés, contrats) pendant 6 mois après réception du décompte. Si le bailleur refuse, il s’agit déjà d’un indice de manque de transparence.
3. Comparer avec les années précédentes. Une hausse soudaine et importante peut révéler des charges mal imputées. Par exemple, si l’entretien de l’ascenseur double sans explication, cela mérite d’être éclairci.
4. Se référer à la liste officielle. Tout ce qui n’est pas mentionné dans la liste des charges récupérables est potentiellement abusif. Par exemple, le remplacement d’un ascenseur entier n’est pas à la charge du locataire, seul l’entretien courant l’est.

Étape 1 : la demande amiable

En cas de charges locatives abusives, commencez par envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Détaillez les montants contestés, citez les textes de loi (loi du 6 juillet 1989, décret du 26 août 1987) et demandez le remboursement ou la révision.

Étape 2 : la Commission départementale de conciliation

Si le bailleur refuse de rectifier, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette étape permet souvent de résoudre le litige sans passer par la justice.

Étape 3 : l’action en justice

En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection. Vous disposez de 5 ans pour réclamer un remboursement sur des charges indues.

Certaines situations reviennent régulièrement dans les litiges :

• frais de syndic ou de gestion répercutés au locataire alors qu’ils sont à la charge du propriétaire ;
• entretien d’espaces verts qui ne sont pas accessibles au locataire ;
• facturation de travaux d’amélioration (isolation, remplacement d’une toiture…) qui n’entrent pas dans l’entretien courant ;
• la régularisation de charges, alors que le contrat de bail prévoit un forfait. Dans ce cas, les charges sont réglées selon un forfait et le bailleur ne peut en aucun cas procéder à une régularisation de charges. Il peut cependant réviser le montant des charges en fonction de l’évolution de l’IRL, sous réserve que le contrat de bail le prévoie.

Dans tous les cas, c’est au bailleur de prouver que les sommes demandées correspondent bien à des charges récupérables.

La meilleure défense contre les charges locatives abusives est la prévention.

• Lire attentivement le bail avant de signer pour repérer toute clause ambiguë.
• Demander un état prévisionnel des charges dès l’entrée dans le logement.
• Conserver toutes les communications (courriels, lettres, factures) avec le bailleur.
• Comparer vos charges avec celles d’autres locataires de l’immeuble pour repérer d’éventuelles anomalies.

Un locataire informé et vigilant est beaucoup moins exposé à des facturations injustifiées.