Est-il intéressant de rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’achat de votre maison ou de votre appartement, vous avez la possibilité de le rembourser par anticipation, c'est-à-dire avant la fin du contrat de prêt.

Remboursement total ou remboursement partiel : quelles différences ?

Le remboursement anticipé de votre emprunt immobilier peut être total ou partiel. Le remboursement par anticipation est total lorsque vous remboursez l’intégralité du capital restant dû. Il est partiel s’il porte sur seulement une partie des sommes dues.

Quels types de prêts sont concernés par le remboursement anticipé ?

Peut-on rembourser tous les crédits immobiliers par anticipation ? Oui. En revanche, il est important de bien vérifier les conditions de votre contrat au préalable. Généralement, des frais sont appliqués en cas de remboursement anticipé d’un prêt immobilier.

De plus, le contrat peut imposer que le remboursement par anticipation représente plus de 10 % du montant initial du prêt, sauf si vous remboursez le solde de votre prêt, c'est-à-dire la somme totale restant à payer.

Pour vous accompagner dans votre demande de remboursement anticipé, le courtier Pretto met à votre disposition un simulateur de remboursement anticipé de prêt.

Si vous avez reçu une somme d’argent importante (héritage, vente d’un bien immobilier…), le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est une option intéressante en 2025. Un remboursement anticipé peut vous permettre de réduire le montant de vos mensualités ou la durée restante du prêt, et donc le coût de votre crédit, avec de belles économies à la clé.

• En cas de remboursement anticipé partiel, vous réduisez votre capital restant dû tout en conservant une épargne de précaution pour d’autres projets.
• En cas de remboursement anticipé total de votre prêt, vous vous libérez d’une dette conséquente avant votre retraite, période à laquelle vos revenus baissent indéniablement.

Avec les taux de crédit actuels, aux alentours de 3,20 %, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est particulièrement avantageux dans la mesure où la part des intérêts est importante. C’était sensiblement moins le cas quand les taux étaient inférieurs à 1 %. Dans le cadre d’un prêt à taux variable, le remboursement anticipé de votre crédit immobilier vous permet également d’optimiser vos finances.

Si le remboursement anticipé de votre crédit immobilier présente de nombreux avantages, il s’accompagne de quelques inconvénients. Cette opération entraîne généralement le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), si cela a été prévu dès le départ dans votre contrat de prêt.

Le fonctionnement des indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Si vous souhaitez rembourser en partie ou intégralement votre crédit, vous devez contacter votre établissement prêteur, qui doit vous transmettre une estimation chiffrée des IRA. Si votre contrat de prêt a été conclu après le 1^er juillet 2016, l’estimation doit être effectuée gratuitement. Dans le cas contraire, elle peut être facturée.

Peut-on être exonéré des frais de remboursement anticipé ?

Il est possible d’être exonéré d’indemnités de remboursement anticipé. Pour cela, vous devez avoir négocié l’absence de frais de remboursement anticipé au moment de la signature du contrat de prêt.

Comment calculer le coût d'un remboursement anticipé ?

Si vous n’avez pas négocié l’absence d’IRA, celles-ci sont plafonnées selon l’article R313-25 du Code de la consommation. Les indemnités de remboursement anticipé peuvent soit représenter 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation et selon le taux moyen du prêt, ou 3 % du capital dont vous restez redevable avant de procéder au remboursement anticipé. C’est le montant le plus faible entre ces deux calculs qui sera retenu.

Quel impact sur le coût total du crédit ?

Procéder au remboursement anticipé de votre crédit immobilier n’est pas toujours rentable. Si vous vous rapprochez du terme de votre prêt, les économies réalisées grâce au remboursement par anticipation seront moindres. En effet, plus vous vous approchez de la fin de votre prêt, moins la part représentée par les intérêts dans vos mensualités est importante.

Autrement dit, vous allez rembourser du capital mais peu d’intérêts. Cela est particulièrement vrai dans le dernier tiers de votre emprunt immobilier, où un remboursement anticipé réduit peu le coût total de votre crédit. C’est en prenant en compte les IRA et l’économie d’intérêts réalisée en cas de remboursement anticipé que l’on appréciera le gain de l’opération.

Rembourser ou investir son capital ailleurs ?

Avant d’opter pour le remboursement anticipé de votre emprunt en cas d’entrée d’argent exceptionnelle, comparez le gain potentiel avec d’autres options d’investissement. Livret d’épargne, assurance vie, investissement immobilier… Si le taux de rémunération du placement est supérieur au coût de votre crédit, mieux vaut placer votre argent que d’opter pour un remboursement par anticipation de votre prêt.

Remboursement anticipé d’un crédit immobilier : quelles démarches ?

Avant de procéder à un remboursement anticipé de votre crédit immobilier, vous devez faire la demande par écrit à votre établissement prêteur, de préférence par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit préciser s’il s’agit d’un remboursement total ou partiel (avec le montant envisagé).

La banque doit, une fois votre demande écrite reçue, vous fournir gratuitement et sans tarder les informations chiffrées vous permettant de connaître les conséquences financières du remboursement anticipé. En cas d’offre de prêt signée après juillet 2016, cette démarche est gratuite. Votre banque effectuera une mise à jour du contrat de prêt, avec un avenant incluant le nouveau tableau d’amortissement, le nouveau coût total des intérêts et les frais de remboursement anticipé appliqués.

Vous disposez d’un délai légal de 10 jours pour accepter ou refuser les nouvelles conditions. Vous devez ensuite régler les sommes à votre charge (capital restant dû, les intérêts, IRA, etc.), selon les modalités indiquées par votre banque.

Bien négocier ses conditions de remboursement

Pour ne pas payer de frais supplémentaires (intérêts intercalaires), demandez à la banque de faire coïncider le versement du remboursement anticipé avec le paiement de l'échéance mensuelle.

En revanche, comme nous l’avons vu plus haut, l’exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ne peut être négociée qu’avant la signature de l’offre de prêt. Une fois celle-ci signée, vous ne pourrez échapper aux IRA que dans des cas précis : si le remboursement anticipé fait suite à la vente de votre bien en cas de changement du lieu de votre activité professionnelle, de cessation forcée d’activité professionnelle ou de décès de l’un des co-emprunteurs.

Exemple 1 : vente d’un bien immobilier avant terme

La vente de votre logement est une bonne opportunité de rembourser votre crédit immobilier en avance. Dans ce cas de figure, vous mettez fin aux intérêts courants sur le prêt et réduisez votre taux d’endettement, ce qui vous permet de pouvoir financer plus facilement un nouvel achat immobilier.

Exemple 2 : remboursement partiel après un héritage

Un héritage peut justifier le remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Un remboursement anticipé partiel est conseillé dans ce cas de figure puisqu’il permet de réduire le capital restant dû tout en vous permettant de conserver une épargne de précaution pour faire face à des imprévus ou financer un autre projet.

• Un remboursement partiel vous permettra de réduire votre mensualité ou la durée restante du prêt.
• Un remboursement anticipé total de votre crédit peut toutefois être envisagé si le montant de l’héritage perçu est sensiblement supérieur au montant restant dû avant le remboursement.

Exemple 3 : capital disponible, mais meilleur rendement ailleurs

Si vous avez une importante rentrée d’argent, il n’est pas toujours intéressant de rembourser votre crédit immobilier par anticipation. Dans certaines situations, il est préférable de placer ces liquidités.

Pour prendre la bonne décision, il suffit de comparer votre taux d’emprunt et les intérêts de placement générés. Si ces derniers sont supérieurs aux intérêts remboursés pour votre emprunt, mieux vaut ne pas rembourser votre prêt immobilier par anticipation.