Travaux indissociables d’une reconstruction : sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

En matière de revenus fonciers, l’article 31 du Code général des impôts permet au propriétaire bailleur de déduire de son revenu brut foncier certaines charges afin de déterminer le revenu net imposable.

Sont déductibles :

• les dépenses de réparation, d’entretien,
• pour les locaux d’habitation, les dépenses d’amélioration (isolation, chauffage, mise aux normes de confort, etc.).

En revanche, sont expressément exclues les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement. La doctrine et la jurisprudence distinguent clairement les différentes notions.

La reconstruction correspond à la création de nouveaux locaux, à une modification importante du gros œuvre (murs porteurs, charpente, fondations, toiture) ou à un aménagement interne équivalant à une reconstruction.

L’agrandissement se caractérise par une augmentation du volume ou de la surface habitable (extension, surélévation, véranda close, etc.).

À l’inverse, les simples aménagements internes (cloisons, cuisine, salle de bains), même coûteux, restent déductibles dès lors qu’ils n’affectent ni le gros œuvre ni la surface du logement.

Dans le cas de chantiers mixtes, la déductibilité des dépenses dépend du critère de dissociabilité des travaux.

Les travaux dissociables (factures séparées, corps d’état différents, phases distinctes) sont appréciés indépendamment les uns des autres. Les dépenses de réparation ou d’amélioration demeurent déductibles, tandis que les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas.

En revanche, lorsque les travaux sont indissociables, tant sur le plan technique que comptable, l’ensemble du chantier est apprécié globalement. Si la reconstruction ou l’agrandissement constitue l’opération principale ou est prépondérante, la totalité des dépenses devient non déductible, y compris les travaux qui, pris isolément, auraient pu être regardés comme des améliorations déductibles.

Une affaire jugée récemment par la cour administrative d’appel de Versailles illustre ce principe de dissociabilité. Des contribuables avaient acquis un chalet nécessitant une rénovation lourde. Les travaux avaient été déduits, générant un déficit foncier. Les juges ont toutefois refusé la déduction de l’ensemble des dépenses de travaux, en rappelant que la charge de la preuve de la dissociabilité pèse sur le contribuable.

Les juges ont également souligné que la concomitance des travaux et leur interdépendance technique constituent des indices forts d’indissociabilité. Dès lors qu’un chantier comporte une reconstruction ou un agrandissement significatif, il devient très difficile de préserver la déductibilité des travaux de confort réalisés simultanément.

Pour sécuriser la déduction, il est donc indispensable de séparer les chantiers dans le temps et d’obtenir des devis et factures distincts selon la nature des travaux.