Avec la fin du Pinel, l’immobilier neuf n’est plus l’eldorado fiscal si convoité par les investisseurs pendant près de 10 ans. En 2026, l’ancien rénové devient un nouveau terrain de jeu fiscal, regroupant Denormandie, Malraux, déficit foncier et futur dispositif Jeanbrun. Autant de leviers pour investir malin et réduire ses impôts, à condition d’en maîtriser les règles, les contraintes et les objectifs patrimoniaux. Décryptage.
Défiscalisation immobilière : de quoi s’agit-il exactement ?
La défiscalisation immobilière repose sur un principe simple : l’État accorde un avantage fiscal à l’investisseur, en réponse à un objectif d’intérêt public. Réduction d’impôt ou imputation sur les revenus, pendant une durée limitée, viennent ainsi récompenser un engagement précis : mise en location, plafonnement des loyers, travaux d'ampleur, rénovation énergétique...
Dans l’ancien, la logique est claire : réhabiliter plutôt que construire, lutter contre les passoires thermiques, revitaliser les centres-villes et préserver le patrimoine bâti. Ce changement de paradigme redessine les stratégies d’investissement locatif.
Denormandie, la pierre angulaire de la défiscalisation dans l’ancien
Sorte d'alter ego du Pinel dans l’ancien, le dispositif Denormandie s’impose aujourd’hui comme la principale niche fiscale pour les investisseurs particuliers. Il cible les logements dégradés situés dans des communes faisant l’objet de projets de revitalisation.
Valable pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027, il concerne les projets intégrant des travaux de rénovation, de modernisation ou de réhabilitation, avec une part significative dédiée à l’amélioration énergétique.
En contrepartie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant de l’opération, l’investisseur s’engage à :
- réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total du projet ;
- louer le bien vide, à usage de résidence principale ;
- respecter des plafonds de loyers et de ressources ;
- mettre son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
Loi Malraux, défiscaliser en restaurant le patrimoine
Dispositif haut de gamme, la loi Malraux s’adresse à des profils patrimoniaux fortement imposés, à la recherche d’une double optimisation fiscale et immobilière.
Réservée aux immeubles situés en zones protégées, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % selon la qualification exacte des sites, sur le montant des travaux de restauration, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.
Strictement encadrés, les travaux doivent être suivis à la lettre par l’Architecte des Bâtiments de France.
En contrepartie d’une technicité élevée et d’un engagement locatif de neuf ans minimum (sans plafond de loyers ou de ressources), l’investisseur bénéficie d’une fiscalité très alléchante, tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural et urbain.
Encore plus attractive, la loi Monuments historiques permet une déduction pouvant aller jusqu’à 100 % des travaux, mais elle ne concerne que les biens classés ou inscrits.
Déficit foncier, une économie fiscale immédiate
Moins médiatisé, le déficit foncier est pourtant un puissant outil de défiscalisation. Particulièrement adapté aux investisseurs fortement imposés, déjà détenteurs d'un patrimoine locatif, le déficit foncier a pour ambition d’encourager les travaux d’ampleur dans l’ancien, avec une mention spéciale pour la rénovation énergétique, qui profite actuellement d’une carotte fiscale rehaussée.
Le mécanisme est simple : lorsque les charges et travaux dépassent les loyers perçus, le déficit généré peut être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est doublé à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 pour les propriétaires de passoires thermiques réalisant des travaux de rénovation énergétique, en vue d'une amélioration significative du DPE (A à D).
Accessible partout en France, sans plafonds de loyers, le dispositif impose toutefois de louer un logement vide pendant 3 ans minimum.
Dispositif Jeanbrun, vers un nouveau statut du bailleur privé
En attendant son adoption définitive par le parlement, une nouvelle mouture du statut du bailleur privé a été intégrée dans le projet de loi de finances (PLF) 2026.
Rebaptisé « dispositif Jeanbrun », du nom de l’actuel ministre de la Ville et du Logement, ce texte ambitionne de relancer l’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien rénové, via une incitation fiscale renforcée.
Le dispositif cible exclusivement le logement collectif (intermédiaire, social ou très social) et impose :
- des travaux représentant au moins 30 % du prix du bien dans l’ancien ;
- une location vide pendant neuf ans minimum ;
- des plafonds de loyers et de ressources ;
- des exigences renforcées de performance énergétique.
Contrairement à l'ancien Pinel, le dispositif Jeanbrun s’applique partout en France, sans contraintes de zonage, et repose sur une double mécanique fiscale. Il combine amortissement du bien et déficit foncier, permettant d’agir directement sur le revenu global et de réduire fortement l’assiette imposable du propriétaire-bailleur.
L’amortissement, calculé sur une base de 80 % du coût du logement, devrait permettre au contribuable de déduire chaque année des loyers perçus un pourcentage de la valeur de son bien : 3 % pour le logement intermédiaire, 3,5 % pour le social et 4 % pour le très social. Le tout s’applique dans la limite de 10 700 € par an, avec maintien du plafond majoré (21 400 €) du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique.
Un contribuable disposant de 50 000 € de revenus annuels et générant 10 000 € de déficit foncier sera désormais imposé sur 40 000 €.
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