Municipales 2026 : prix, loyers, pouvoir d’achat…, comment le marché immobilier a basculé en 6 ans

Entre 2020 et 2026, les prix immobiliers ont progressé en moyenne de +14,4 % en France. Cette hausse globale masque en réalité deux périodes bien distinctes.

De 2020 à 2023, le marché a connu une dynamique exceptionnelle. Les taux d’intérêt, proches de 1 %, ont soutenu la capacité d’emprunt des ménages. Dans le même temps, la crise sanitaire a profondément modifié les préférences résidentielles : recherche d’espace, de verdure, d’un bureau à domicile… Les périphéries urbaines et les zones touristiques ont particulièrement bénéficié de ce mouvement. Sur ces trois années, les prix ont bondi de +16,7 %.

À partir de 2022, la remontée rapide des taux d’intérêt a cependant freiné la machine. En quelques mois, les conditions de crédit se sont durcies et ont réduit fortement la capacité d’emprunt des ménages. Dès 2023, le marché a nettement ralenti. Entre 2023 et 2026, les prix ont reculé légèrement au niveau national, avec une baisse moyenne de -1,9 %.

Comme l’explique Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger, « la hausse observée sur l’ensemble de la période ne reflète pas une trajectoire uniforme du marché. Elle masque en réalité deux phases distinctes : une période d’euphorie avant 2023, puis une phase d’ajustement largement contrainte par le renchérissement du crédit ».

Derrière l’évolution des prix se cache un indicateur clé pour les ménages : le pouvoir d’achat immobilier. Entre février 2020 et février 2026, la surface accessible à l’achat a reculé en moyenne de 11 m² pour les ménages. Cela représente plus d’une pièce en moins.

Ce recul intervient pourtant dans un contexte de hausse des revenus, estimée à +22 % en moyenne sur la période, mais celle-ci n’a pas suffi à compenser l’effet de la hausse des taux d’intérêt, qui ont augmenté d’environ +2,4 points. Or, dans un projet immobilier, le coût du crédit pèse lourdement sur la capacité d’emprunt.

Concrètement, même si les prix ont légèrement baissé depuis 2023, le renchérissement du crédit a considérablement réduit les marges de manœuvre des acheteurs. De nombreux ménages ont ainsi vu leur projet repoussé ou revu à la baisse, que ce soit au niveau de la surface ou de la localisation.

Le ralentissement du marché de la vente a eu un effet direct sur le marché locatif. Les deux marchés sont étroitement liés : lorsque l’achat devient plus difficile, une partie des ménages reste locataire, ce qui accentue la pression sur l’offre disponible.

Sur l’ensemble de la période 2020-2026, la hausse moyenne des loyers est comparable à celle des prix, autour de +14,4 %, mais là encore, la dynamique s’est inversée en cours de route.

Entre 2020 et 2023, les loyers ont progressé de manière modérée (+5,8 %), à un rythme inférieur à l’inflation sur la période (+9,7 %). En revanche, entre 2023 et 2026, la tendance s’est accélérée nettement : +8,1 %, soit davantage que l’inflation (+5,2 %).

Malgré cette hausse, la surface accessible en location a progressé en moyenne de +5 m² sur six ans, grâce à l’augmentation des revenus. Cependant, ce gain apparent cache une réalité plus complexe : dans de nombreuses villes, la concurrence entre locataires s’intensifie, les délais se raccourcissent et l’accès au logement devient plus incertain, notamment pour les jeunes actifs et les ménages modestes.

Si la tendance nationale donne une vision d’ensemble, les réalités locales sont beaucoup plus contrastées. Dans la quasi-totalité des 50 plus grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier recule depuis 2020. On relève deux exceptions : Paris et Lyon.

Dans la capitale, les ménages ont gagné environ +2 m² de surface accessible à l’achat sur la période. À Lyon, le gain atteint +3 m². Ces évolutions s’expliquent par des baisses de prix particulièrement marquées ces six dernières années : -8,7 % à Paris et -6,7 % à Lyon. La correction des prix, amorcée dès la fin de la crise sanitaire à Paris, a partiellement compensé la hausse des taux.

À l’inverse, certaines villes ont connu une envolée des prix, synonyme de perte massive de pouvoir d’achat immobilier. C’est le cas de Quimper et Le Mans, qui ont enregistré chacune une perte de -41 m² entre 2020 et 2026. Dans ces communes, les prix ont flambé respectivement de +46,1 % et +41,6 %, illustrant l’attractivité renforcée de l’Ouest de la France depuis la crise sanitaire.

Côté location, les écarts sont tout aussi marqués. À Lyon et Bordeaux, les ménages ont gagné environ +10 m² de pouvoir locatif, soit l’équivalent d’une pièce supplémentaire.

Dans ces métropoles, la hausse des loyers est restée plus contenue que la moyenne nationale : +5,5 % à Lyon et +5,7 % à Bordeaux sur la période 2020-2026, contre +14,4 % au niveau national. Cette modération s’inscrit notamment dans un contexte d’encadrement des loyers et de politiques locales actives en matière de logement.

À l’opposé, Quimper est la seule ville du top 50 à enregistrer une perte de pouvoir locatif (-1 m²), en lien direct avec une forte hausse des loyers (+23,2 %).

Entre taux élevés, accès à la propriété restreint et tensions locatives, le logement s’impose comme l’un des grands sujets des municipales de 2026. Depuis 2020, de nombreuses collectivités ont renforcé leurs politiques locales : encadrement des loyers, régulation des locations touristiques, orientations en matière d’urbanisme, développement du logement social.

Toutefois, les marges de manœuvre diffèrent fortement d’un territoire à l’autre, comme le souligne Alexandra Verlhiac : « Les difficultés d’accès au logement relèvent aujourd’hui à la fois de dynamiques nationales et de réponses très locales. D’un territoire à l’autre, les enjeux et les marges d’action ne sont pas les mêmes. »

À six ans d’intervalle, le contraste est frappant : d’un marché porté par des taux bas et l’envie d’espace à un marché contraint par le coût du crédit et la tension sur l’offre, le paysage immobilier français s’est profondément transformé. Les élections municipales de mars 2026 pourraient bien jouer un rôle déterminant dans la manière dont chaque territoire répondra à ces nouveaux défis.