L'encadrement des loyers est une mesure gouvernementale destinée à limiter les hausses excessives des loyers dans les zones où la demande locative est particulièrement forte, appelées « zones tendues ». Ce dispositif vise à protéger les locataires tout en assurant un équilibre économique viable pour les bailleurs. Découvrez comment fonctionne précisément ce mécanisme en 2025, les villes concernées, le calcul du loyer plafonné, les exceptions possibles, ainsi que les sanctions en cas de non-respect.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers en 2025 ?
L'encadrement des loyers consiste à limiter les prix de location lors de la mise en location ou du renouvellement d'un bail. Il s'applique exclusivement aux logements loués à titre de résidence principale dans certaines zones dites « tendues », caractérisées par une forte demande locative par rapport à l'offre disponible. Les logements loués comme résidence secondaire, saisonniers ou logements de fonction ne sont pas concernés.
Ce dispositif concerne aussi bien les logements loués nus que les locations meublées.
Les zones concernées par l'encadrement des loyers
Ce dispositif s'applique dans les agglomérations où le marché locatif est sous tension. Les zones tendues regroupent plusieurs communes où la demande de logements est largement supérieure à l'offre, ce qui entraîne une hausse des prix difficilement supportable pour les locataires.
Actuellement, l'encadrement des loyers est mis en place dans plusieurs villes et agglomérations :
- Paris
- Lille (Lille, Hellemmes et Lomme)
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen
- Lyon et Villeurbanne
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
- Montpellier
- Bordeaux
- Pays Basque (Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye, Urrugne)
La liste des villes concernées par l’encadrement du loyer peut évoluer en fonction des décisions des autorités locales et des changements législatifs. Il est donc essentiel pour les bailleurs et les locataires de se tenir informés des règlementations en vigueur dans leur commune.
Comment est calculé le loyer encadré ?
Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, les préfets fixent des loyers de référence sur la base de différents critères : emplacement du logement, année de construction, nombre de pièces et type de location. Ces valeurs de référence sont déclinées en trois niveaux :
- loyer de référence minoré : souvent 30 % en dessous du loyer moyen pour un logement similaire ;
- loyer de référence : correspond à la moyenne des loyers pratiqués pour un type de logement donné ;
- loyer de référence majoré : généralement 20 % au-dessus du loyer moyen, seuil que les bailleurs ne doivent pas dépasser.
Le complément de loyer : une exception possible
Dans certains cas, un propriétaire peut appliquer un complément de loyer en plus du loyer de référence majoré. Ce complément de loyer est possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres biens du même secteur (vue panoramique, prestations haut de gamme, jardin privatif en centre-ville, etc.).
Ce complément doit être justifié et mentionné dans le bail. Toutefois, le locataire a la possibilité de contester ce complément devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) s’il estime que ce dernier n’est pas justifié.
Quelles sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?
En cas de dépassement non justifié du loyer plafonné, le bailleur s’expose à des sanctions financières significatives :
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Le locataire peut exiger une baisse du loyer au niveau réglementaire et demander le remboursement des montants perçus en excès.
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Le bailleur peut être condamné à une amende allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une société immobilière (SCI ou agence).
Il est ainsi crucial de respecter scrupuleusement les plafonds imposés par la loi.
Exemples concrets : loyers plafonnés en 2025 (à titre indicatif)
Voici quelques exemples de loyers plafonnés moyens dans des zones emblématiques, en fonction du type de logement (loyer mensuel hors charges) :
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Paris centre (T2 non meublé, 45 m²) : loyer référence majoré ~ 1 400 €
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Lyon (studio meublé, 25 m²) : loyer référence majoré ~ 650 €
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Bordeaux (T3 non meublé, 65 m²) : loyer référence majoré ~ 950 €
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Un dispositif en constante évolution
L'encadrement des loyers est un mécanisme adaptatif qui évolue en fonction des déséquilibres observés sur le marché locatif. Des ajustements sont régulièrement apportés par les pouvoirs publics pour améliorer son efficacité et étendre son application à de nouvelles zones si nécessaire.
L'objectif reste de garantir une meilleure accessibilité au logement tout en assurant une rentabilité équilibrée pour les propriétaires bailleurs.
Seuls les logements loués à titre de résidence principale font l’objet d’un encadrement des loyers dans les zones concernées : les logements loués à titre de résidence secondaire, en saisonnier ou via un bail de logement de fonction ne sont pas concernés, même dans les zones tendues.
Les questions fréquemment sur l'encadrement des loyers
Qu'est-ce qu'une zone tendue exactement ? Une zone où la demande dépasse largement l'offre locative.
Qui fixe les loyers de référence ? Les préfets via arrêtés annuels au 1er juillet.
Un complément de loyer peut-il être contesté ? Oui, devant la Commission Départementale de Conciliation.
Les locations saisonnières sont-elles concernées ? Non, uniquement les résidences principales.
Quelle est la sanction en cas de dépassement ? Amendes de 5 000 à 15 000 € et remboursement au locataire.
Un logement meublé est-il soumis à la règle ? Oui, s'il s'agit d'une résidence principale.
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