Lorsque vous achetez en copropriété, le propriétaire ou l’agent immobilier doit vous remettre des documents, dont les PV d’AG. Ne vous contentez pas de les survoler : ils vous racontent la vraie vie de l’immeuble, pas celle que l’on vous présente en visite. Vous en saurez ainsi plus sur la santé financière de la copro, les travaux à venir, mais aussi l’entente entre copropriétaires.
Quand se tiennent les assemblées générales ?
Un décret de 1967 impose la tenue d’une assemblée générale ordinaire au moins une fois par an. Elle doit avoir lieu dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable de la copropriété.
Concrètement, si les comptes sont arrêtés au 31 décembre, l’AG doit se tenir avant le 30 juin. Des AG extraordinaires peuvent aussi être convoquées, en cas d’urgence ou sur un sujet spécifique.
Prudence, donc, si vous constatez déjà que ces délais ne sont pas respectés !
Quelles infos contient un PV d’AG ?
Les décisions prises en AG font l’objet d’un procès-verbal. Celui-ci contient notamment :
- la liste des copropriétaires présents, représentés et absents, avec le nombre de tantièmes qu’ils détiennent,
- l’ordre du jour,
- le texte des résolutions,
- le résultat des votes et les résolutions adoptées, rejetées ou ajournées,
- les questions diverses.
Un procès-verbal d’AG est un document juridique, pas un compte rendu de réunion. Vous n’y trouverez donc pas les débats retranscrits mot à mot, seulement les informations les plus importantes.
Quels points vérifier sur les PV d’AG ?
L’implication des copropriétaires
Reportez-vous à la liste des participants sur les PV. Elle vous permettra de noter si tous les copropriétaires sont investis dans la copropriété ou seulement quelques-uns, mais aussi de savoir s’ils sont assez nombreux pour délibérer valablement.
La loi ou le règlement de copropriété prévoit en effet une majorité pour voter les décisions, en fonction de leur importance.
S’il manque systématiquement des voix pour atteindre le quorum, les décisions peuvent être reportées sine die. À la clé, un immeuble qui se dégrade et des réparations de plus en plus coûteuses.
Les travaux votés et ceux qui se préparent
Autre réflexe à adopter : repérer les résolutions liées aux travaux. Les coûts du ravalement de façade, de la réfection de toiture ou de la mise aux normes de l’ascenseur se répartissent entre les copropriétaires, en fonction des millièmes qu’ils détiennent.
La règle est simple : c’est le propriétaire au moment de l’appel de fonds qui paie. Si les travaux ont été votés avant l’acte de vente, vous devrez dans tous les cas les financer… Cela vous permettra toutefois de disposer d’un levier pour négocier le prix de l’appartement.
La santé financière de la copropriété
Les PV d’AG permettent d’évaluer la santé financière de l’immeuble. Vérifiez l’approbation des comptes. Sont-ils votés sans réserve ? Y a-t-il des remarques du conseil syndical ? Elles peuvent traduire des dépassements budgétaires mal expliqués ou des pratiques de gestion discutables.
Un autre point à ne pas négliger : les impayés. Un taux élevé de copropriétaires débiteurs fragilise la trésorerie et peut entraîner une hausse des charges pour les autres. Les PV mentionnent le montant global des dettes et les procédures de recouvrement engagées.
La gestion du syndic
Examinez les discussions autour des honoraires. Des critiques répétées sur la transparence des coûts doivent vous alerter.
Le PV précise également si le mandat du syndic est renouvelé ou non. Si le syndic est mis en concurrence, c’est le signe que les copropriétaires cherchent à améliorer la gestion ou à réduire les coûts.
Les conflits et tensions internes
Dans un procès-verbal d’assemblée générale, les conflits ne sont jamais décrits in extenso. Pourtant, ils se lisent très bien à travers les décisions prises (ou non) par la copropriété.
Des oppositions répétées et des résolutions systématiquement contestées signalent un climat conflictuel dans la copropriété. Si les copropriétaires sont incapables de s’entendre, les travaux importants seront repoussés et reviendront plus cher au moment de les engager.
Dernier conseil pour la route : consultez les PV des 3 dernières AG. Vous pourrez ainsi repérer les sujets récurrents, les tendances de gestion et l’évolution des finances de la copropriété.
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