Une activité de LMNP implique plusieurs obligations fiscales et administratives, dont l’obtention d’un numéro SIRET. Est-elle vraiment obligatoire pour un loueur non professionnel ? À quoi sert ce numéro et comment l’obtenir ? SeLoger fait le point sur son utilité et les formalités à suivre.
Qu’est-ce qu’une LMNP ?
Le principe
Une location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif qui permet à un bailleur particulier de bénéficier d’un avantage fiscal, sous certaines conditions.
La première condition concerne le logement lui-même : il doit être meublé, c’est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne du locataire (plaque de cuisson, réfrigérateur, table, chaises, lit, armoire…).
La deuxième condition concerne les recettes locatives : elles ne doivent pas excéder 23 000 € par an et/ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces plafonds, le loueur en meublé bascule automatiquement vers le statut de professionnel.
Les avantages fiscaux
Contrairement à une location vide, dont les recettes sont considérées comme des revenus fonciers, les loyers perçus par une LMNP relèvent d’une activité commerciale. Ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Régime micro-BIC : il permet un abattement automatique de 50 % sur les revenus locatifs annuels, à condition que ceux-ci ne dépassent pas 77 700 €. Ce régime ne nécessite aucune tenue comptable particulière.
- Régime réel : il permet de déduire les charges réelles relatives à la gestion locative et d’amortir le bien et le mobilier. Ce régime exige toutefois de faire appel à un expert-comptable pour établir la liasse fiscale comprenant bilan, plan d’amortissement et compte de résultat.
À quoi sert un numéro SIRET ?
Définition
Le terme SIRET est l’acronyme de Système d’identification du répertoire des établissements. Il s’agit d’un numéro d’identification unique attribué à chaque activité économique par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).
Il se compose de 14 chiffres :
- les 9 premiers correspondent au numéro SIREN, identifiant la « personne » qui exerce l’activité ;
- les 5 derniers forment le NIC (Numéro interne de classement), identifiant la localisation précise de l’activité.
Qui est concerné ?
Contrairement à certaines idées reçues, un numéro de SIRET n’est pas réservé aux professionnels. Louer un bien meublé en tant que particulier est considéré comme une activité commerciale et nécessite une immatriculation.
Toute activité générant des revenus, professionnels ou non professionnels, doit avoir un numéro SIRET. Par exemple :
- si un bailleur non professionnel loue plusieurs biens meublés, il doit immatriculer chaque bien et obtenir un numéro SIRET distinct pour chacun, même dans la même ville ou rue ;
- par contre, si les biens sont dans un même immeuble, un seul numéro de SIRET suffit.
Son rôle
Depuis le 1er janvier 2023, l’obtention d’un numéro SIRET est obligatoire pour les LMNP. Il permet de :
- enregistrer officiellement l’activité auprès de l’administration ;
- calculer la cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe locale obligatoire pour tous les bailleurs ;
- déclarer les revenus locatifs en BIC et choisir le régime d’imposition (micro-BIC ou réel) pour bénéficier des avantages fiscaux LMNP.
Comment obtenir un numéro SIRET ?
Depuis 2023, les démarches sont 100 % dématérialisées via le site de l’INPI, rubrique « Guichet unique des entreprises ».
Pour obtenir le SIRET, il faut :
- créer un compte ou se connecter sur le site de l’INPI,
- cliquer sur « Créer une entreprise »,
- renseigner :
- l’identité du bailleur,
- la forme de l’activité,
- l’adresse du logement à louer,
- la date de début de l’activité,
- le régime fiscal choisi.
Toutes ces informations sont transmises à l’INSEE, qui attribuera le numéro SIRET.
En règle générale, le délai d’obtention est de 1 à 3 semaines après la validation du dossier sur le Guichet unique. Ensuite, le numéro SIRET est transmis par courrier électronique et reste consultable sur l’espace personnel du site de l’INSEE. Cette formalité doit être faite dans les 15 jours avant le début de l’activité.
Quelles sont les conséquences en cas d’absence de SIRET ?
Louer un bien meublé sans numéro SIRET expose le bailleur à plusieurs risques.
- Redressement fiscal : l’administration peut considérer l’activité comme occulte (ou non déclarée), entraînant impôts rappelés sur plusieurs années, intérêts de retard et majorations.
- Perte des avantages fiscaux : il devient impossible de déclarer les revenus locatifs en BIC, et donc de bénéficier du régime micro-BIC ou réel.
- Blocages administratifs :
- Interdiction de louer sur certaines plateformes (Airbnb…).
- Difficulté à justifier les revenus locatifs pour obtenir un financement.
- Difficulté à trouver une assurance couvrant une activité non immatriculée.
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