Peut-on légalement interdire une location touristique, type Airbnb, en copropriété ?

Le 19 mars dernier, le Conseil constitutionnel a tranché en faveur du législateur, confirmant la constitutionnalité de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, concernant l’interdiction de louer en meublé de tourisme pour certains copropriétaires de résidences secondaires.

L’institution, précédemment saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité par une SCI (société civile immobilière), a en effet validé la possibilité d’interdire la location de courte durée, de type Airbnb, pour les résidences secondaires au sein d’une copropriété dont le règlement comporte une « clause d’habitation bourgeoise ». Toutefois, cette décision, qui admet le recours à l’interdiction, ne constitue pas un principe, mais elle valide le pouvoir des copropriétaires de décider (à la majorité des deux tiers) du sort de la copropriété. 

Pour justifier sa position, le Conseil constitutionnel a précisé que la loi Le Meur ne constitue pas une obstruction au droit de propriété, ni une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre. En effet, la mesure se cantonne aux résidences secondaires faisant partie d’une copropriété qui proscrit déjà les activités commerciales dans ses lots à usage d’habitation (clause d’habitation bourgeoise). De plus, les propriétaires restent libres de louer leurs logements suivant d’autres modalités, comme la location classique longue durée.

Le Conseil a reconnu la volonté du législateur de poursuivre un objectif d’intérêt général : « Faciliter la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme dans les copropriétés et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. »

Cette décision du Conseil constitutionnel ne révolutionne pas la loi en matière de location saisonnière. Cependant, elle vient appuyer la disposition de la loi Le Meur qui prévoit que le vote des copropriétaires, à la majorité des deux tiers et non plus à l’unanimité, peut permettre de modifier le règlement de copropriété. Ce, afin d’interdire la location de courte durée pour les résidences secondaires de certaines copropriétés. 

Dans le détail :

• ce sont uniquement les résidences secondaires qui sont concernées ;
• elles doivent faire partie de copropriétés dotées d’une clause d’habitation bourgeoise, qui limite l’usage des logements à l’habitation ;
• la décision doit être prise à la majorité des 2/3 de l’assemblée générale ; 
• l’interdiction est réversible. Elle peut être remise en cause par un nouveau vote de l’assemblée, suivant les mêmes modalités ;
• les propriétaires bailleurs conservent le droit de louer leur bien en location longue durée.

Les copropriétaires désireux de faire de la location saisonnière doivent désormais prendre en compte la règlementation de la commune, mais également celui de la copropriété, pour éviter toute mauvaise surprise…

La copropriété peut agir en justice lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas une interdiction ou une restriction de location, mentionnée dans le règlement de copropriété. 

Elle peut demander au tribunal :

• la cessation de l’activité ;
• des dommages et intérêts pour les nuisances causées ;
• le remboursement des bénéfices tirées de location illégale ;
• parfois des pénalités en cas de récidive.

Cependant, il faut prouver que l’activité est bien contraire au règlement et qu’elle cause un trouble réel. Les nuisances constatées (bruit, dégradations, insécurité) peuvent renforcer le dossier.