Passoires thermiques, dispositif Jeanbrun, rénovation… ce que la future loi Logement va changer

Jusqu’à présent, la réglementation issue de la loi Climat et Résilience a progressivement interdit la mise en location des logements les plus énergivores, classés G, puis F au diagnostic de performance énergétique (DPE). L’objectif : accélérer la rénovation du parc immobilier et réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Cependant, face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires et à la tension sur le marché locatif, le gouvernement envisage un ajustement. Le projet de loi prévoit de permettre – sous certaines conditions – la relocation de ces logements énergivores.

Concrètement, un propriétaire peut continuer à louer une passoire thermique, s’il s’est engagé dans un parcours de rénovation. Il doit avoir signé un contrat avec une entreprise, impliquant des travaux dans un délai de 3 ans pour les maisons et 5 ans pour les appartements en copropriété.

Cette évolution pourrait offrir un peu de souplesse aux bailleurs, tout en maintenant une pression pour améliorer la performance énergétique des logements.

Le futur texte met aussi en avant le dispositif Jeanbrun, également appelé « statut du bailleur privé », qui devrait être renforcé et ajusté pour encourager l’investissement locatif dans l’ancien.

Concrètement, ce mécanisme fiscal serait étendu aux maisons individuelles anciennes, un point important pour les propriétaires souhaitant investir en dehors des zones urbaines denses. En revanche, les maisons neuves resteraient exclues du dispositif, malgré les demandes de certains acteurs du secteur du bâtiment.

Autre évolution notable : les conditions liées aux travaux seraient assouplies. Jusqu’ici, un montant de travaux représentant 30 % du prix d’acquisition était exigé. Ce seuil serait abaissé à 20 %, ce qui pourrait rendre les projets plus accessibles financièrement. En parallèle, une exigence de performance énergétique serait maintenue, avec un objectif minimum de classe D après travaux.

En parallèle, ce dispositif s’accompagne d’une volonté d’accélérer les projets immobiliers. Inspirées des procédures mises en place pour les Jeux Olympiques de Paris 2024, de nouvelles « opérations d’intérêt local » pourraient voir le jour, avec des démarches administratives simplifiées et des règles d’urbanisme allégées.

Le projet de loi entend aussi renforcer le rôle des collectivités territoriales. L’idée est de rapprocher les décisions du terrain, en confiant davantage de responsabilités aux acteurs locaux.

Les intercommunalités pourraient ainsi piloter directement certaines aides, notamment celles liées à la production de logements sociaux ou à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’. Cela permettrait un accompagnement plus adapté aux réalités locales.

Dans le même temps, les maires pourraient bénéficier de pouvoirs élargis dans l’attribution des logements sociaux, avec notamment un droit de veto. Une mesure qui vise à mieux répondre aux enjeux locaux, même si elle pourrait faire débat.

Le projet de loi marque également une nouvelle étape dans la politique de transformation des territoires. Son premier article prévoit le lancement d’une « troisième génération » de renouvellement urbain pour la période 2030-2040.

Ce programme se veut plus large et plus ambitieux. Il ne se limitera pas à la rénovation des bâtiments, mais s’attaquera à l’ensemble des problématiques urbaines et sociales. Sont concernés les quartiers prioritaires de la politique de la ville, les grands ensembles, mais aussi les villes moyennes et les territoires d’outre-mer.

Ces projets pourraient aller bien au-delà de simples travaux : amélioration des équipements, transformation des espaces publics, développement de services, ou encore renforcement de la mixité sociale.