Comment financer son projet avec un taux d'endettement maximal dépassé ?

Lorsqu’un ménage accumule trop de crédits en cours, son taux d’endettement peut rapidement dépasser le seuil fatidique de 35 % des revenus nets. Fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) pour prévenir les situations de surendettement, ce plafond correspond au ratio entre vos charges fixes (crédits en cours de remboursement, charges…) et vos revenus (salaires nets, revenus locatifs, etc.). Dépasser ce plafond contribue à augmenter votre fragilité financière dans la mesure où cela réduit fortement votre reste à vivre, indispensable pour assumer les dépenses courantes. En cas de taux d’endettement maximum dépassé et de reste à vivre trop faible, la gestion des imprévus devient complexe et le financement d’un nouveau projet immobilier est généralement bloqué par les banques prêteuses. Pour ne pas vous retrouver dans une situation de blocage, il est indispensable de dresser un bilan financier exhaustif. Pour anticiper votre futur projet et connaître votre taux d’endettement différentiel, estimez votre situation post-crédit grâce à la formule suivante : (charges + mensualité du prêt immobilier / revenus nets du foyer) x 100. Un intermédiaire en regroupement de crédits, comme Empruntis, peut vous accompagner pour trouver la meilleure solution. 

Bien que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d’endettement maximal de 35 % pour l’octroi des crédits immobiliers, cette règle comporte des exceptions. Les banques disposent en effet d’une flexibilité trimestrielle leur permettant de dépasser ce plafond pour 20 % de leurs dossiers, chaque trimestre. Cette marge de manœuvre est strictement encadrée : 70 % de ces dérogations doivent cibler l’achat d’une résidence principale et 30 % des prêts accordés hors des 35 % doivent être réservés aux primo-accédants. Les investisseurs locatifs ont donc peu de chance de pouvoir bénéficier d’un prêt si leur taux d’endettement dépasse 35 %. Toutefois, pour bénéficier de cette flexibilité offerte aux banques, l'emprunteur doit présenter un profil financier rassurant :

• Reste à vivre conséquent, permettant d'assumer largement les dépenses courantes.
• Apport personnel solide, idéalement supérieur à 10 % pour couvrir les frais d’acquisition, démontrant également une forte capacité d’épargne. 
• Épargne de précaution : un compte épargne avec plusieurs milliers d’euros rassure le prêteur sur votre capacité à faire face aux imprévus.
• Absence de découverts récurrents : un compte qui finit régulièrement en négatif est un signal d’alerte pour la banque.
• Faible saut de charge : la différence entre le loyer actuel et la future mensualité.
• Garanties solides présentées, comme une hypothèque sur un autre bien ou le nantissement d’une assurance-vie.
• Stabilité professionnelle : les profils affichant une grande stabilité professionnelle, notamment grâce à un CDI et plus de 2 ans d'ancienneté (3 ans pour les professions libérales et autres indépendants), sont très appréciés.

En dehors de ces critères, la domiciliation de vos revenus au sein de la banque prêteuse peut également jouer en votre faveur. En effet, l’objectif des banques lors de leurs opérations de crédit est notamment d’attirer de nouveaux clients.

1.Réduire les dépenses courantes

Commencez par analyser votre budget mensuel pour identifier si des dépenses récurrentes peuvent être supprimées facilement : abonnement à une salle de sport, plateforme de streaming, magazine, etc. En ce qui concerne les charges dont vous ne pouvez pas vous passer (téléphone, Internet, électricité…), essayez de changer d’offre ou de faire marcher la concurrence.

2. Allonger la durée pour baisser la mensualité

Allonger la durée de votre crédit constitue une stratégie efficace pour réduire votre taux d’endettement. En étalant le remboursement sur une période plus longue, limitée à 25 ans, vos mensualités diminuent mécaniquement, pouvant ainsi vous permettre de ne pas dépasser les 35 % de taux d’endettement. Cette option s’avère surtout pertinente lorsque le crédit est déjà bien amorti. Toutefois, cette solution exige une analyse rigoureuse : si elle soulage votre budget mensuel, elle augmente considérablement le nombre d’échéances. Par conséquent, le coût total des intérêts s’accroît, tout comme le coût global de votre emprunt. 

3. Renforcer votre apport personnel

Plus votre apport personnel est élevé, plus le montant du crédit nécessaire est réduit, limitant ainsi votre taux d’endettement. Si vos économies ne vous permettent pas d’augmenter votre apport, vous pouvez recourir au don familial, au prêt familial, ou encore solliciter un prêt aidé tels que le PTZ.

4. Optimiser l’assurance emprunteur 

Deuxième plus grand poste de dépense d’un crédit après les intérêts, l'assurance emprunteur est un levier majeur pour réduire vos mensualités et permettre à votre taux d’endettement de ne pas dépasser le plafond de 35 %. Pour optimiser le coût de votre assurance emprunteur, vous pouvez faire jouer la concurrence via la délégation d’assurance auprès d’un assureur tiers. Votre banque ne peut s'y opposer tant que le principe d’équivalence des garanties est respecté. 

Si vous avez plusieurs crédits en cours (auto, consommation, prêt personnel…) et que vous ne souhaitez pas dépasser le taux d’endettement maximum de 35 %, vous pouvez opter pour le regroupement de crédits. Une fois vos crédits regroupés, vous n'avez plus qu'un seul crédit à taux unique. Si l’opération inclut, en plus des crédits à la consommation, un crédit immobilier dont la part représente au moins 60 % du total à regrouper, nous parlons alors de regroupement de crédit à prépondérance immobilière. Attention toutefois : si la mensualité est plus basse que le montant de vos précédentes échéances, la durée de remboursement augmente. De plus, l’allongement de la durée de remboursement augmente le coût total des intérêts et engendre différents frais (IRA, frais de dossier, honoraires de l’intermédiaire, frais de garantie, etc.) qu’il ne faut pas négliger. 

Peut-on obtenir un prêt avec un taux d’endettement à 40 % ?

Emprunter avec un taux d’endettement dépassant le plafond de 35 % n’est pas impossible. Les banques disposent d’une marge de flexibilité pour 20 % de leurs prêts accordés. Toutefois, 70 % de ces dérogations doivent cibler l’achat d’une résidence principale et 30 % doivent être réservés aux primo-accédants. Les profils disposant d’une épargne importante, d’un reste à vivre élevé et jouissant d’une stabilité professionnelle sont privilégiés par les établissements prêteurs. 

Quelles charges et quels revenus comptent dans le calcul ?

Pour connaître votre taux d'endettement, il faut calculer la mensualité de votre prêt et l'additionner à vos charges fixes (loyer, crédits à la consommation, pensions…), puis multiplier ce nombre par 100 et diviser le total par vos revenus. En plus des salaires nets, d’autres revenus, comme des revenus locatifs, sont pris en compte. 

Comment baisser son taux d’endettement rapidement ?

Pour baisser votre taux d’endettement, plusieurs solutions existent. Vous pouvez notamment tenter de réduire vos dépenses courantes et charges fixes inutiles, rembourser par anticipation un petit crédit, faire un regroupement de crédits, renégocier votre prêt immobilier, allonger sa durée ou encore changer d’assurance emprunteur pour réduire le coût mensuel.

Le regroupement de crédits est-il une bonne solution pour financer un projet ?

Une opération de regroupement de crédits est intéressante si vous souhaitez financer un nouveau projet dans la mesure où elle peut vous permettre de ne pas dépasser le taux d’endettement maximum de 35 %, assurance de prêt comprise.