Auparavant, il suffisait d’un document de quelques lignes, signé entre deux membres d’une même famille, pour qu’un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de milliers d'euros change de main. Cette pratique, courante dans les SCI familiales, vient de prendre fin. Explications.
Un acte notarié, d'avocat ou d'expert-comptable devient obligatoire
Jusqu'à présent, deux associés d'une société civile immobilière (SCI) pouvaient se céder des parts par un simple acte sous seing privé, rédigé entre eux, sans intervention d'un professionnel du droit.
Cette possibilité a disparu il y a peu. En cause, l’article 68 de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, qui crée un nouvel article 1865-1 du Code civil. Ce dernier encadre la forme que doit prendre une cession de parts de SCI.
Dans le détail, ce nouveau texte prévoit trois possibilités. La cession peut être constatée par un acte authentique, rédigé par un notaire. Elle peut également prendre la forme d'un acte contresigné par un avocat. Une troisième option existe, mais elle reste plus limitée : un expert-comptable peut rédiger l'acte, à condition que cette mission s'inscrive dans le prolongement direct de son suivi comptable de la société.
En dehors de ces trois cas, l'acte n'a plus aucune valeur juridique. Une cession signée sur un simple papier entre deux associés, comme cela se pratiquait jusqu'ici, risque désormais d'être annulée par l’administration.
Une asymétrie que les notaires dénonçaient depuis des années
L'origine de cette réforme tient à une incohérence pointée depuis longtemps par le Conseil supérieur du notariat.
Vendre un immeuble en direct impose de passer devant un notaire, avec toutes les vérifications que cela suppose. En revanche, vendre la société qui détient ce même immeuble pouvait jusqu'ici se faire sans aucun contrôle. « C'est un véritable tournant », estime Me Bertrand Savouré, président du Conseil supérieur du notariat.
L'autre objectif affiché est la lutte contre le blanchiment de capitaux. Sous seing privé, ces cessions échappaient à toute vérification. Les professionnels concernés devront désormais signaler toute opération suspecte.
SCI familiales, SARL, SAS : qui est concerné ?
Ces nouvelles règles ne visent pas seulement les SCI classiques, elles s'appliquent à toute société « à prépondérance immobilière », c'est-à-dire dont l'actif est composé pour l'essentiel de biens ou de droits immobiliers.
Les SCI familiales, très utilisées pour faire passer un patrimoine d'une génération à l'autre, sont directement concernées, mais le texte touche plus largement les SARL, SAS ou SA dont l'actif est majoritairement composé d'immobilier.
Certains véhicules échappent toutefois à la règle : les SCPI et les OPCI, encadrés par le Code monétaire et financier, restent soumis à leur propre régime de surveillance et ne sont pas concernés par ce nouveau formalisme.
Un coût et un délai en plus, mais une sécurité renforcée
Pour les associés, faire rédiger un acte de cession par un professionnel représente un coût qui n'existait pas auparavant et implique de prévoir un délai supplémentaire avant de finaliser une vente.
Le choix du professionnel dépend du contexte de la cession :
- Le notaire s'impose lorsque des enjeux successoraux entrent en jeu ou quand des garanties doivent être sécurisées.
- L'avocat ou l'expert-comptable conviennent davantage dans le prolongement d'un dossier déjà suivi par ce professionnel.
Cette formalisation présente tout de même un avantage concret. Dans une SCI familiale, les litiges sur une cession mal ficelée resurgissent souvent des années plus tard, au décès d'un associé. Passer par un acte authentique ou un acte d'avocat limite ce risque, en garantissant l'identité des parties et la réalité de leur consentement au moment de la vente.
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