Lorsqu'une SCI est en cours de constitution, elle ne dispose pas de la personnalité juridique et n’a donc pas la capacité juridique. Elle ne peut dès lors pas se porter acquéreur d'un bien immobilier. La solution réside dans l'acquisition de ce bien par l'un des associés fondateurs, avec une clause de substitution dans l'acte d’achat.
Capacité juridique et contrat : une condition essentielle pour conclure une vente
L’article 1128 du Code civil le rappelle : pour conclure un contrat valable juridiquement, doivent être remplies les conditions suivantes :
- les parties doivent donner leur consentement ;
- elles doivent être pourvues de la capacité juridique ;
- le contenu du contrat doit être licite et certain.
Si une de ces trois conditions n’est pas remplie, le contrat pourrait être invalidé.
Une SCI en cours de constitution n’a donc pas la possibilité de conclure un contrat d’achat.
Achat immobilier par une SCI en cours de constitution : la solution de la substitution
Cette situation n’est pourtant pas rare et il existe une solution : l’associé fondateur se porte acquéreur dans un premier temps. La promesse contient alors une clause de substitution au bénéfice de la SCI en cours de constitution, avec l’accord du vendeur.
Dès lors que la SCI est dûment constituée, il conviendra de mettre en œuvre cette clause de substitution et la SCI deviendra acquéreur.
La SCI, acquéreur substitué, peut dans certains cas bénéficier d’un délai de rétractation et/ou d’une condition suspensive d'obtention de prêt.
SCI et délai de rétractation : dans quels cas est-il applicable ?
Une SCI peut, dans certains cas, bénéficier d’un délai de rétractation. Pour le savoir, il est nécessaire de se référer aux statuts de la SCI et à son objet social.
La Cour de cassation le rappelle : s’il existe un lien entre l’acquisition et l’objet social de la SCI, celle-ci sera considérée comme un acquéreur professionnel et ne bénéficiera pas d'un délai de rétractation.
En revanche, s'il n'y a pas de lien entre l'acquisition et son objet social, la SCI, acquéreur considéré alors comme non professionnel, bénéficiera d'un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature de la promesse de vente.
Condition suspensive d’obtention de prêt et SCI : quel principe ?
Pour la condition suspensive d'obtention de prêt, le principe est identique.
Si la SCI est considérée comme un acquéreur non professionnel, elle pourra bénéficier de plein droit d'une condition suspensive d'obtention de prêt.
Références juridiques
- Cass. Civ. 3, 16 sept. 2014, n°13-20002
- Cass. Civ. 3, 24 octobre 2012, n°11-18774
- Article 1128 du Code civil
- Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation
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