Crédit immobilier : les intérêts intercalaires pris en compte dans le TEG

Généralement, lorsque l’on contracte un emprunt pour le financement d’un bien immobilier, les fonds sont débloqués en intégralité lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Le vendeur récupère ainsi la somme à laquelle il a vendu son bien directement de la part de l’établissement prêteur. Dès le mois suivant, l’acquéreur débute alors l'amortissement de son prêt, c’est-à-dire qu’il commence à rembourser son emprunt via le paiement des mensualités établies par le contrat de prêt. Dans ce cas, il n’y a pas d’intérêts intercalaires.

En revanche, si vous achetez un bien en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), si vous faites construire ou si vous prévoyez des travaux de rénovation importants qui vous empêchent d’emménager dans votre logement avant un certain temps, les fonds seront débloqués progressivement par votre établissement bancaire, suivant un échéancier prévu lors du plan de financement. Dans ce cas, vous ne commencerez à rembourser votre prêt que lorsque vous serez entré dans le logement. Mais cela peut prendre plusieurs années ! Il vous faudra donc payer chaque mois des intérêts à votre établissement prêteur durant le déblocage des fonds : ce sont les intérêts intercalaires. 

Ainsi, les intérêts intercalaires vous seront prélevés dès le premier déblocage de fonds, même si celui-ci ne représente que 5 % de la somme totale de votre emprunt. Mais attention, ces intérêts intercalaires ne participent pas à l’amortissement du prêt. En effet, ce sont des intérêts à part, qui s'appliquent uniquement durant la construction ou la rénovation du bien, période durant laquelle la somme empruntée est versée progressivement par l'établissement prêteur. Ainsi, les intérêts intercalaires vous sont facturés du premier au dernier déblocage de fonds. Ce n'est qu'à partir de ce dernier versement que vous commencerez l’amortissement de votre prêt en remboursant le capital emprunté et les intérêts, comme pour un prêt classique. Les intérêts intercalaires représentent donc un surcoût par rapport à un prêt classique, mais permettent une certaine souplesse pour les projets qui nécessitent un déblocage progressif des fonds.

Pour l'achat d'un bien en VEFA, vous pourrez par exemple avoir un découpage d'intérêts intercalaires comme suit :

• Premier versement pour la réservation du bien : 5 % du montant total du prêt.
• Deuxième versement après l’achèvement des fondations : 20 %.
• Troisième versement lors de la mise hors d’eau : 35 %.
• Quatrième versement après la fin des travaux : 35 %.
• Dernier versement lors de la livraison finale du bien : 5 %.

Notez que les intérêts intercalaires se cumulent à chaque déblocage, ils augmenteront donc lors de chaque nouveau versement. C’est un élément important à prendre en compte lors du calcul de vos frais. 

Mais si les intérêts intercalaires sont séparés du remboursement global du prêt jusqu’au dernier versement de celui-ci, le taux auquel vous les remboursez doit lui intégrer le taux effectif global (TEG) de votre crédit immobilier. C’est le cas depuis l’arrêt du 15 décembre 2016 de la Cour de cassation. Concrètement, cela signifie que ces intérêts ne peuvent légalement pas s’y ajouter. Si tel est le cas, l’établissement bancaire perd son droit à demander le paiement des intérêts convenus.

Les intérêts intercalaires se calculent selon le montant du prêt immobilier et le taux auquel vous pouvez emprunter, mais aussi en fonction du temps de différé, c’est-à-dire le temps entre le premier déblocage de fonds et le dernier versement. Reprenons notre exemple en VEFA. Si vous souhaitez emprunter 200 000 € pour cet achat à un taux de 2% et avec une année de différé, vos intérêts intercalaires seront calculés de la manière suivante :

• Premier versement pour la réservation du bien : 5 %. On calcule 10 000 x 2 % divisé par 12 = 16,6 €.
• Deuxième versement de 20 % : 40 000 €. On calcule 40 000 x 2 % divisé par 12 = 66,7 €. Les deux versements se cumulent, ce qui nous donne donc 83,3 €.
• Troisième versement de 35 % : 70 000 €. On calcule 70 000 x 2 % divisé par 12 (mois) = 116,7 €. À cela s'ajoutent les deux premiers versements, donc 83,3 + 116,7 € = 200 €.
• Quatrième versement de 35 % : 70 000 €. On calcule 70 000 x 2 % divisé par 12 (mois) = 116,7 €. À partir du quatrième versement, vous payerez donc 200 + 116,7 = 316,7 € par mois.
• Dernier versement de 5 % : 10 000 €. On calcule 10 000 x 2 % divisé par 12 = 16,6 €. Suite à ce dernier versement, le montant final des frais intercalaires sera de 316,7 + 16,6 = 333,3 €.

Notez que chaque mois il faut rajouter le montant de l'assurance-emprunteur. Ce montant final de 333,3 € correspond au dernier montant des frais intercalaires, avant que l’amortissement classique du prêt prenne le relais suite au déblocage total des fonds empruntés. 

Les intérêts intercalaires sont une dépense incompressible si vous souhaitez pouvoir percevoir le montant votre prêt en plusieurs fois, pour un achat en VEFA, une construction ou un achat dans l’ancien avec des travaux importants qui vous empêchent d’emménager à la signature. Cela représente donc un surcoût par rapport à un prêt classique, mais aussi un différé qui peut être un atout non négligeable. En effet, rembourser seulement quelques centaines d’euros par mois lorsque son futur logement n’est pas encore disponible permet de pouvoir cumuler ce nouvel achat avec un loyer par exemple. 

Pour éviter les intérêts intercalaires, vous pouvez essayer de négocier avec votre organisme prêteur un différé total de remboursement, afin de n’avoir à payer vos premières mensualités qu’après être entré dans le logement. Vous n’aurez ainsi pas à payer de frais sur les sommes prêtées jusqu’au déblocage total des fonds. Cela est particulièrement utile si vous devez continuer à payer un loyer ou un emprunt en attendant de pouvoir emménager dans votre nouveau bien. 

Autre possibilité : l’emprunt par tranches. Au lieu de payer des intérêts intercalaires, vous commencez l’amortissement de votre prêt (remboursement du capital et des intérêts) au premier déblocage de fonds, puis votre organisme bancaire déclenche une nouvelle tranche de mensualités à chaque nouveau déblocage. Ce type de prêt est plutôt conseillé si vous n’avez pas d'autres dépenses de logement à fournir durant la durée des déblocages de fonds.