La chambre de bonne a longtemps été perçue à Paris comme un investissement locatif sûr mais avec la législation qui a changé et les nouvelles mesures qui encadrent les loyers, est-ce toujours aussi rentable ?
De nombreuses normes à respecter pour les micro-logements
Egalement appelée studette, la chambre de bonne est essentiellement présente à Paris et dans les grandes villes comme Lyon ou Bordeaux. Rien que dans la capitale, on estime à 114 000 le nombre de biens de ce type, dont 85 % sont vacants car vétustes ou trop petits. Depuis 2002, la loi interdit la location d’un bien qui ne respecte pas la surface minimum. Pour qu’un bien soit « décent », il doit mesurer au minimum 9m² au sol ou 20m3 de surface totale. Il faut également qu’il dispose d’eau courante, et du matériel nécessaire pour installer une plaque de cuisson.
Bon à savoir
La chambre de bonne était initialement occupée par les domestiques des familles aisées dans les immeubles bourgeois construit entre 1830 et 1914. Au XXe siècle, la domesticité a fortement baissé, entrainant une occupation différente des chambres de bonne, maintenant principalement tournées vers une cible étudiante.
Chambre de bonne, un bien immobilier qui coûte cher à Paris
Ville la plus chère de France, Paris comptabilise une hausse de 86 % des prix des chambres de bonne depuis 1990. Fin décembre 2016, le baromètre LPI SeLoger dresse l’état des prix du m² à l’achat. Pour une chambre de bonne de 10m² à Paris, un investisseur devra débourser au minimum 66 130 €, dans le 20e arrondissement, et au maximum 117 270 €, dans le 7e arrondissement. Des prix largement supérieurs aux autres grandes villes de France. Sans compter que les chambres de bonne, souvent très anciennes et situées sous les combles, ont la plupart du temps besoin de travaux de rénovation qui ne feront qu’alourdir les frais.
Annonce d'une chambre de bonne qui se vend à 17 700 € du m² à Paris, 6e arrondissement. © SeLoger
Encadrement des loyers : la chambre de bonne, un bien difficilement rentable
Il est de plus en plus difficile pour les propriétaires de chambre de bonne à Paris de rentabiliser leur bien. Il n’est en effet plus possible de louer à prix d’or un bien dont la mise en location est de plus en plus réglementée. En vigueur depuis le 1er août 2016, l’encadrement des loyers fixe un loyer de référence selon une grille qui partage la ville en 14 secteurs. Le loyer de la chambre de bonne mise en location ne peut pas dépasser le loyer de référence, majoré de 20% selon les caractéristiques du logement.
Loyers de référence pour une chambre de bonne de 10m² à Paris :
- 271 €/mois dans les secteurs les moins chers.
- 376 €/mois dans le secteur le plus cher.
Source : observatoire-des-loyers.fr
Micro-logements, maxi taxes !
La « taxe Apparu » est une taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface. Appliquée depuis le 1er janvier 2012, elle vise à lutter contre les prix excessifs des logements de petite surface dans les grandes villes. La taxe concerne les bien d’une superficie inférieure ou égale à 14m². En 2017, le seuil du loyer à ne pas dépasser est fixé à 41,64/m²/mois, hors charges. Au-delà du seuil, le propriétaire est taxé de 10 % à 40 %, selon l’écart entre le loyer mensuel appliqué et le loyer de référence.
Bon à savoir
A Paris et dans les zones tendues, la taxe Apparu se superpose à l’encadrement des loyers ainsi qu’au loyer de référence fixé chaque année par arrêté préfectoral depuis le 1er aout 2015.
Multiloc’, une aide de Paris versée aux multipropriétaires de micro-logements
En novembre 2016, le Conseil de Paris a élargi le dispositif de Multiloc aux chambres de service. Si vous êtes propriétaire de plusieurs chambres de bonne adjacentes ou que vous comptez en acheter, Multiloc est là pour vous avantager ! Le nouveau dispositif de la ville de Paris vise à encourager la création de logements pour faire face à la pénurie. Le principe est simple : si vous faîtes des travaux de regroupement de lots, la Ville de Paris peut financer vos travaux en vous versant jusqu’à 21 000 €. Le logement ainsi créé devra mesurer au minimum 14m². En contrepartie, vous devez vous engager à mettre sur le marché votre bien à un loyer inférieur de 20 % aux loyers de référence fixés par le Préfet.
Références juridiques
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