Un propriétaire peut réaliser certains travaux en cours de bail. Il doit toutefois respecter un cadre précis. Quels sont travaux sont autorisés pendant une location ? Quelle procédure le bailleur doit-il suivre pour les réaliser ? L'essentiel à retenir.
Rénovation thermique, entretien : les travaux autorisés en location
Lorsqu’il loue son logement, un propriétaire peut y faire réaliser certains travaux sans que le locataire puisse s’y opposer. Ces interventions doivent toutefois répondre à l’un des objectifs suivants :
- de maintenir le logement en état ;
- d’en assurer l’entretien normal ;
- d’améliorer ses performances énergétiques ;
- de faire en sorte que le logement remplisse les critères de décence fixés par l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Un locataire qui s’opposerait à ces travaux s’expose à plusieurs sanctions : il pourrait être condamné, sous astreinte, à cesser d’en empêcher la réalisation, devoir indemniser le préjudice subi par son bailleur au moyen de dommages et intérêts, voire voir son bail résilié. En revanche, de simples travaux d’amélioration, lorsqu’ils ne visent pas à optimiser les performances énergétiques du logement, ne peuvent pas être imposés au locataire.
Bon à savoir
Un locataire, pourtant dûment informé de l’intervention d’un plombier dans son logement, avait refusé de lui ouvrir. Il a été condamné, sous astreinte, à laisser entrer l’artisan afin qu’il répare la fuite d’eau signalée. Il a également dû verser des dommages et intérêts à son propriétaire.
Quelle procédure le propriétaire doit-il suivre ?
Le locataire doit être clairement informé de la réalisation de travaux dans le logement qu’il occupe. Sauf urgence, le bailleur doit donc lui adresser une notification, remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification précise la nature des travaux, leur durée prévisible ainsi que les modalités de leur exécution. En application de la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire peut percevoir une indemnisation lorsque les travaux durent plus de 21 jours. Le loyer peut alors être réduit proportionnellement à la durée du chantier, mais aussi à la surface du logement rendue inaccessible.
Quand les travaux perturbent la jouissance du logement
Même lorsqu’ils sont légalement autorisés, les travaux ne doivent pas priver le locataire de la jouissance paisible de son logement. Bruit répété, poussière, coupures d’eau ou d’électricité, accès limité à certaines pièces... ces désagréments peuvent être supportables lorsqu’ils restent ponctuels et proportionnés. En revanche, s’ils se prolongent ou rendent la vie quotidienne particulièrement difficile, le locataire a intérêt à réagir rapidement. Il peut commencer par signaler la gêne au bailleur, par écrit, afin de conserver une trace de ses démarches. Photos, échanges de courriels, attestations ou constats peuvent également permettre d’établir l’ampleur des nuisances. Le dialogue reste souvent la meilleure solution pour adapter les horaires d’intervention, sécuriser les zones concernées ou limiter l’occupation du logement par les artisans. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire pourra envisager une mise en demeure, puis, en dernier recours, saisir le juge afin d’obtenir une réduction de loyer ou une indemnisation.
Par ailleurs, si le logement devient inhabitable en raison de travaux excessifs, le locataire peut demander la résiliation de son bail. Prononcée aux torts exclusifs du bailleur, cette résiliation n’est soumise à aucun préavis. Elle peut également entraîner le versement de dommages et intérêts ainsi que le remboursement des loyers versés depuis l’assignation.
Les travaux autorisés… ou pas dans une location !
| Les travaux visent à… | Le locataire… |
|---|---|
| Maintenir le logement en état | Ne peut s'y opposer |
| L'entretenir | Ne peut s'y opposer |
| Améliorer ses performances énergétiques | Ne peut s'y opposer |
| Le (re)mettre aux normes | Ne peut s'y opposer |
| Améliorer le logement (hors performances énergétiques) | Est en droit de refuser |
Obligations du locataire & du propriétaire
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Ces travaux qu'un locataire peut (ou n'a pas le droit de) réaliser
En location, la frontière entre travaux autorisés et travaux interdits peut être mince. Pour s’y retrouver, il faut retenir que les travaux de décoration intérieure sont, en principe, permis : repeindre les murs, poser une moquette ou aménager le logement restent possibles, à condition de ne pas modifier le gros œuvre. L’essentiel est que le bien puisse retrouver son état initial au départ du locataire.
À l’inverse, certains travaux sont interdits, sauf accord exprès du propriétaire, notamment lorsqu’une clause du contrat de location les autorise. C’est le cas, par exemple, du remplacement d’une baignoire par une douche, de l’abattage d’un mur, de la modification de l’agencement d’une cuisine équipée, de la coupe d’arbres dans le jardin, de la pose d’une porte blindée ou encore du changement de destination d’une pièce. Autant d’interventions qu’un locataire ne peut entreprendre sans l’autorisation de son bailleur.
Si le propriétaire constate des travaux non autorisés, il peut alors :
- faire réaliser un constat par un commissaire de justice ;
- adresser à son locataire une demande de remise en état ;
- et, si nécessaire, engager une action en justice.
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