Si un propriétaire peut effectuer des travaux en cours de bail, il est toutefois tenu de respecter certaines règles. Quels travaux a-t-il le droit de réaliser ? À quelle procédure le bailleur doit-il se conformer ?
Amélioration des performances, entretien... les travaux autorisés en location
Un propriétaire qui loue son logement a le droit d’y réaliser certains travaux sans que son locataire ne puisse s’y opposer. L’intervention devra ainsi avoir pour but :
- de maintenir le logement en état.
- d’en assurer l’entretien normal.
- d’améliorer ses performances énergétiques.
- de faire en sorte que le logement remplisse les critères de décence fixés par l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Un locataire qui refuserait que soient effectués les travaux précédemment évoqués risquerait d’être condamné, sous astreinte, à cesser d'empêcher la réalisation des travaux, de devoir indemniser le préjudice subi par son bailleur en lui versant des dommages et intérêts et de voir son bail de location résilié... En revanche, parce qu’ils ne visent pas à optimiser les performances énergétiques et/ou thermiques d’un logement, de simples travaux d’amélioration ne pourraient en aucun cas être imposés à un locataire par son bailleur.
Bon à savoir
Un locataire, dûment prévenu de la venue d’un plombier dans son logement mais qui avait refusé de lui ouvrir, a été condamné, sous astreinte, à laisser entrer l’artisan pour qu’il répare la fuite d’eau qu’on lui avait signalée. Le locataire indélicat a également dû verser des dommages et intérêts à son propriétaire bailleur.
Quelle procédure le propriétaire doit-il suivre ?
Il est impératif que le locataire soit informé que des travaux étaient prévus dans le logement qu’il occupe. C’est pourquoi le bailleur devra, sauf à ce que les travaux revêtent un caractère d’urgence, adresser une notification - remise en main propre ou en recommandé avec accusé de réception - à son locataire. Y seront indiquées la durée des travaux prévus, leur nature ainsi que les modalités selon lesquelles ils seront réalisés. En application de la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire pourra percevoir une indemnisation si les travaux durent plus de 21 jours. Le montant du loyer pourra d'ailleurs être revu à la baisse, proportionnellement non seulement à la durée des travaux mais aussi à la superficie du logement qui aura été rendue inaccessible.
Le logement est devenu inhabitable suite à des travaux
Un locataire dont le logement serait devenu inhabitable suite à des travaux excessifs pourra obtenir que son bail de location soit résilié. Cette résiliation, prononcée aux torts exclusifs (impliquant le versement de dommages et intérêts ainsi que le remboursement des loyers versés depuis l’assignation) ne fera l’objet d’aucun préavis.
Bon à savoir
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Les travaux autorisés… ou pas dans une location !
| Les travaux visent à… | Le locataire… |
|---|---|
| Maintenir le logement en état | Ne peut s'y opposer |
| L'entretenir | Ne peut s'y opposer |
| Améliorer ses performances énergétiques | Ne peut s'y opposer |
| Le (re)mettre aux normes | Ne peut s'y opposer |
| Améliorer le logement (hors performances énergétiques) | Est en droit de refuser |
Obligations du locataire & du propriétaire
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Ces travaux qu'un locataire peut (ou n'a pas le droit de) réaliser
Dans le cadre d'une location, la frontière entre travaux autorisés et travaux interdits est parfois ténue. Mais alors, comment s'y retrouver ? Sachez que, de manière générale, les travaux de décoration intérieure sont autorisés. Qu'il s'agisse de repeindre les murs, de poser une moquette ou encore d'aménager le logement (sans toutefois modifier le gros oeuvre), tout ce qui compte, c'est que le bien loué puisse, au départ du locataire, retrouver son état initial.
À l'inverse, sauf à ce que le propriétaire ait inséré une clause au contrat de location autorisant le locataire à les réaliser, certains travaux sont interdits : remplacer une baignoire par une douche, abattre un mur, modifier la disposition des éléments d'une cuisine équipée, couper des arbres dans le jardin, procéder à la pose d'une porte blindée, changer la destination d'une pièce… Autant d'actions qu'un locataire n'est pas en droit de réaliser si son propriétaire ne l'y a pas autorisé.
Si le propriétaire détecte des travaux qu'il n'a pas autorisés, il doit alors :
- faire réaliser un constat par un huissier de justice,
- adresser à son locataire une demande de remise en état,
- et enfin, si nécessaire, intenter une action en justice.
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