Vente en copropriété : qui doit payer les frais de mutation au syndic ?

A quoi correspondent les frais de mutation ?

Lorsqu’une vente immobilière concerne un lot en copropriété, le syndic en charge de la gestion de l’immeuble peut facturer ce que l’on appelle des frais de mutation, qui correspondent à des honoraires. Ces frais sont demandés au titre de l’enregistrement de la mutation, c’est-à-dire du changement de propriétaire dans le logement. Ils viennent généralement en déduction du prix de vente, le jour de la signature de l’acte authentique. Cependant, en l’état actuel du droit, la facturation de ces frais de mutation lors d’un changement de propriétaire ne repose sur aucun texte de loi. Pourtant, il s’agit d’une pratique courante que les copropriétaires approuvent implicitement lors des assemblées générales. Notez que le syndic peut obtenir le gel de la vente ou engager une procédure pénale lorsqu’un vendeur refuse de payer ces frais de mutation.

Frais de mutation au syndic : qui paye ?

Les frais de mutation relèvent de prestations particulières et individuelles, et font l’objet d’une tarification spécifique, qui n’a rien à voir avec la facturation des prestations ordinaires de gestion courante de la copropriété. C’est le vendeur qui doit s’acquitter des frais de mutation au moment de la vente du logement. Le syndic de copropriété lui adresse donc une facture lors de la transaction, qui correspond aux démarches et aux opérations qu’il a dû effectuer pour réaliser le changement de propriétaire. Ces frais de mutation facturés par le syndic s’élèvent en moyenne à 150-800 €, ce qui n’est pas négligeable. Il est donc recommandé de bien s’assurer que ces frais apparaissent dans le règlement de copropriété. De plus, il est utile de se renseigner en amont au sujet du montant réellement facturé par le syndic au moment de la vente du bien. Cela permet au vendeur de répercuter éventuellement ce montant sur le prix de vente, ou de mettre en avant l’argument des frais de mutation lors des négociations avec un nouvel acquéreur.

Les documents obligatoirement fournis par le syndic

Pour que la vente d’un bien en copropriété puisse avoir lieu, le notaire doit obtenir un certain nombre de documents concernant le bien et la copropriété, et ces informations et documents proviennent du syndic. Le vendeur doit tout d’abord remplir un questionnaire qu’il va ensuite adresser au syndic, puis le notaire demande également un pré-état daté qui doit être établi avant la signature de l’avant-contrat, et enfin, il demande un état-daté qui doit être établi pour la signature de l’acte de vente définitif. Le syndic a donc l’obligation de fournir ces documents, car la vente ne peut être conclue s’ils ne sont pas en possession du notaire. La réalisation de ces documents est systématiquement facturée par le syndic.

Que contiennent le pré-état daté et l’état-daté ?

Le pré-état daté et l’état-daté, qui doivent être obligatoirement produits et fournis par le syndic, contiennent des informations très précises :

• Les charges restant éventuellement dues de la part du vendeur, c’est-à-dire les provisions exigibles sur les exercices antérieurs, et les provisions exigibles pour des dépenses ne figurant pas au budget prévisionnel, ainsi que des travaux décidés en assemblée générale mais pas encore exécutés, et les avances exigibles.
• Les sommes dont le syndicat des copropriétaires peut être débiteur pour le lot, à l’égard du copropriétaire vendeur.
• Les sommes qui pourraient incomber au nouveau copropriétaire pour la reconstitution des avances et les provisions non encore exigibles dans et hors budget prévisionnel.

Peut-on refuser de payer les frais de mutation ?

Sachez qu’il est possible de refuser le paiement des frais de mutation au syndic de copropriété, mais uniquement lorsque ces derniers sont abusifs. Cela signifie que vous pouvez les contester dans certains cas précis :

• S’ils ne sont pas prévus dans le règlement de copropriété.
• Si ces frais n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires. Vous pouvez d’ailleurs tout à fait demander un justificatif au syndic de copropriété afin de vous assurer que la clause concernant les frais de mutation a bien été acceptée par les copropriétaires. Si tel n’est pas le cas, la clause n’est alors pas applicable.