Après avoir pansé ses plaies, le marché immobilier à Marseille reprend des couleurs

Un marché immobilier à Marseille fracturé et hétéroclite

Qu’on se le dise, il n’y a pas un mais bien plusieurs marchés immobiliers qui cohabitent dans la cité phocéenne. « Donner un prix moyen pour la ville de Marseille dans sa globalité, c’est une aberration » met en garde Robert Pomsar, responsable de l'agence AIMH Orpi Marseille. « Marseille est une ville faite de villages. Ce sont donc plusieurs micro-marchés qui coexistent ». Multidimensionnel, le marché immobilier phocéen présente de multiples facettes. Rien d’étonnant, donc, à ce que le prix immobilier à Marseille fasse le grand écart. « Selon l’arrondissement, le prix d’un bien est susceptible de varier du simple au triple, voire au quadruple et même parfois davantage » précise David Barthélémy, gérant de l’agence immobilière Côté Mer. Entre les secteurs ultra prisés que sont les VIIe et VIIIe arrondissements, d'un côté, et le IIIe arrondissement ou encore les quartiers Nord, de l'autre, les écarts de prix sont conséquents.

Le prix au m² peut coûter 700€ mais il peut aussi atteindre les 10 000€

« Certains secteurs se sont considérablement paupérisés. Le prix au m² peut y tomber à 700 €, mais il peut aussi monter jusqu’à atteindre 10 000 € dans le VIIIe » explique Robert Pomsar. En plus d’être considérables, ces écarts de prix ne cessent d’ailleurs de se creuser. Cette disparité fait écho à l’hétérogénéité des revenus des Marseillais. En fonction des quartiers, les différences de revenus peuvent varier de 1 à 14 ! Force est donc de constater qu’une fracture spatiale et sociale existe. Celle-ci sépare la population aisée qui vit au sud de la ville d'une population aux revenus moins élevés qui vit au nord. Cette répartition est d’autant plus étonnante que jusqu’au début du XXe siècle, les quartiers Nord étaient des quartiers bourgeois.

L’activité immobilière redémarre après le drame de novembre dernier

En perpétuelle ébullition, la cité phocéenne se réinvente constamment et les données recueillis par le baromètre LPI-SeLoger témoignent de son dynamisme. En effet, les derniers chiffres font état d’une hausse de 1,9 % des prix signés marseillais. « Après une fin d’année compliquée, le marché immobilier reprend des couleurs » indique David Barthélémy. Et pour cause, nous gardons tous en mémoire l’effroyable tragédie qui a marqué Marseille en novembre dernier. En plein cœur de la ville, dans le quartier de Noailles que l'on surnomme le ventre de Marseille, des immeuble vétustes et mal entretenus s'étaient effondrés, causant la mort de huit personnes. Ce drame a bien évidemment meurtri le coeur les Marseillais.

Les acquéreurs se montrent plus attentifs à l'état général de l’immeuble

Mais par l’effet psychologique qu’il a produit sur les acheteurs, il a également impacté le marché immobilier phocéen. Dans l’ancien, les acquéreurs se montrent beaucoup plus attentifs qu’avant à l’état général de l’immeuble. Inquiets, bon nombre d’acheteurs potentiels ont désormais besoin d’être rassurés. Une cage d’escalier mal entretenue pourra, par exemple, les faire douter de la solidité de la structure du bâtiment et éventuellement les pousser à renoncer à leur achat. S'il est parfaitement compréhensible que les acquéreurs fassent preuve de vigilance, celle-ci ne doit toutefois pas virer à la phobie. En effet, le terrible drame de la rue d'Aubagne est le fait d'invidus malhonnêtes, de marchands de sommeil et de bailleurs peu scrupuleux. « Dans le centre de Marseille, tout l’ancien n’est pas en mauvais état » rassure Robert Pomsar

Le Vieux-Port est en phase avancée de « boboïsation »

Dans le centre-ville de Marseille, la gentrification bat son plein ! Très prisé des touristes, des fans - nombreux - de Plus Belle la Vie mais aussi des « bobos », (« bourgeois bohêmes » en VF), le quartier du Panier voit ainsi ses prix augmenter rapidement. « Dans ce secteur, la demande est très forte et les appartements partent très rapidement » indique Robert Pomsar. Côté prix, comptez entre 2 800 et 3 300 € du m², en moyenne. Mais les incontournables VIIe et VIIIe figurent encore – et toujours – parmi les arrondissements les plus prisés de la ville. Seul bémol, les prix des logements qui y sont situés et qui sont raccord avec l’attractivité de ces deux secteurs. Comprenez par là qu’ils sont élevés. « Dans le VIIIe, un logement récent coûte au minimum 4 000 € du m². Pour du semi récent (des années 60-70 jusqu’à 2005), le prix varie entre 3 300 et 3 600 €/m². Mais j’ai récemment vendu un appartement de standing de 115 m² et disposant d’une terrasse de 24 m² au prix de 750 000 € » indique Robert Pomsar.

La qualité de vie du VIIe se paye au prix fort : 3 652 €/m² en moyenne

Même son de cloche du côté du VIIe où la qualité de vie se paye au prix fort : « pour un appartement rénové, le prix oscille entre 3 400 et 5 500 € du m² ». explique David barthélémy. « Pour une maison avec un jardin, les prix iront de 4 500 à 7 500 € du m² s’il y a vue sur mer ». Enfin, c’est sans grande surprise que l’on retrouve les IIIe, XIVe et XVe arrondissements dans la liste des secteurs les moins attractifs - et donc les moins chers - du marché phocéen…

Le quartier historique du Panier est très apprécié des fans de la série Plus Belle La Vie mais aussi des « Bobos ».  ©AdobePhotoStock

Les investisseurs affluent à Marseille

C’est peu dire que Marseille fait de l’oeil aux investisseurs. La diversité de son marché immobilier permet, en effet, à la ville de pouvoir s’adapter aux profils des personnes qui désirent acheter pour louer. « Dans le cadre d’un investissement patrimonial, c’est-à-dire de l’acquisition d’un bien dont l’investisseur sait qu’il pourra le revendre rapidement, mieux vaut cibler des valeurs sûres (VII, VIIIe, XIIe) » précise Robert Pomsar, quitte à accepter que le prix du bien rogne son rendement. Le Panier pourra aussi être une bonne option. En revanche, si c’est la rentabilité qui intéresse l’investisseur, et que celui-ci est prêt à courir un risque - mesuré -, des secteurs comme les Catalans (entre le Vieux-Port et la Corniche), le IXe, le Xe ou encore le XIe méritent que l'on s'y intéresse. Dans le secteur de la Joliette, les prix ayant déjà augmenté (ils se situent actuellement entre 2 800 et 3 500 €/m²), il est désormais presque trop tard pour investir…  

Aubagne, Roquevaire, La Ciotat... un marché de report pour les marseillais

Le niveau atteint par les prix immobiliers dans certains arrondissements de Marseille (VIIe, VIIIe) bénéficie aux communes avoisinantes. Pour contrer la hausse des prix causée par la raréfaction de certains biens, les acquéreurs ont le choix : se rabattre sur des secteurs moins recherchés mais où la qualité de vie peut parfois laisser à désirer ou s’éloigner de Marseille. Il faut dire que les environs de la cité phocéenne (Aubagne, Roquevaire, La Ciotat, Cassis) recèlent de réelles opportunités. À Aubagne, il est ainsi possible de trouver des T2 de 40 m² au prix de 80 000 €. « Le quartier de l’Estaque peut également être un bon compromis » explique David Barthélémy. « Il est très éloigné du centre-ville mais on est encore à Marseille et les prix des logements y sont abordables ».

Aubagne constitue un bon compromis si l'on n'a pas le budget pour acheter dans Marseille intramuros. ©AdobePhotoStock

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Marseille ?

• Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 193 802 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en région PACA x prix au m²) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 221 883 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 1 163 € (au taux de 1,56 %)
• Revenu minimal : environ 3 429 € par mois.

(*) En région PACA, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 65,1 m² (Source : SeLoger).

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