Le 19ème est l’arrondissement le moins cher de Paris : 7 945 €/m² !

Sous la pression de la demande, les stocks de logements s’épuisent

Ce n’est pas un scoop mais dans la capitale, le marché de l’immobilier parisien est tendu comme un arc.… Et pour cause, la supériorité numérique des acheteurs potentiels sur les vendeurs parisiens fait se raréfier l’offre et exploser les prix immobiliers et le 19e arrondissement n’échappe pas à ce phénomène. « D’un côté, il y a très peu de biens à vendre et de l’autre, il y a beaucoup de candidats acquéreurs. Quant aux stocks, ils sont actuellement très, très bas et cette pénurie touche toutes les superficies » constate Philippe Renault, agent immobilier auprès de l’agence Porcher. Dans le 19e, la raréfaction des biens proposés à la vente a d'ailleurs une double conséquence. D’une part, une inflation du prix de l’immobilier (avec la même somme d’argent, on peut acheter moins grand qu’avant…). D’autre part, un attentisme des vendeurs qui ne fait qu'aggraver la pénurie. « Les propriétaires tendent à conserver leurs logements plus longtemps qu’auparavant » explique Philippe Renault. « Certains clients attendent que je leur trouve un bien à acheter avant de me confier la vente de leur logement ».

​Dans le 19e parisien, les prix immobiliers se lissent

Selon les chiffres recueillis par le baromètre LPI-SeLoger, le prix du m² dans le 19e arrondissement de Paris avoisine les 7 945 €. « Les prix peuvent aller de 8 500 € du m² à Belleville à 11 000 € et plus face au parc des Buttes-Chaumont » explique Philippe Renault, de l’agence immobilière Porcher. Globalement, les prix montent à mesure que l’on se rapproche des Buttes-Chaumont et ils baissent à mesure que l’on se rapproche des portes (Pantin, Aubervilliers, La Villette). Mais si le 19e se positionne incontestablement comme étant l’arrondissement le plus abordable, immobilièrement parlant, de la capitale, force est toutefois de constater que les écarts de prix tendent à s’y resserrer. Dans le quartier Pont de Flandres (entre l’avenue de Flandres à l’est, la rue d’Aubervilliers à l’ouest et la porte d’Aubervilliers au nord, Ndlr), on observe ainsi un lissage des prix des logements. Dans ce secteur qui compte parmi les moins chers du 19e et donc de Paris, un phénomène de rattrapage tire, depuis quelque temps, les prix immobiliers vers le haut (+ 9,6 % de hausse annuelle / Source : LPI-SeLoger). « De 8 000/8 200 € du m², on est passé, par endroits, à des prix pouvant aller de 9 000 à 9 500 € ».

En termes de prix, les environs du parc des Buttes-Chaumont sont dans la fourchette haute du marché. ©François Renault

Les prix du 19e attirent les acquéreurs des arrondissements limitrophes

Parce que son niveau de prix le rend plus accessible que le reste de la capitale, le 19e constitue un marché de report intra-muros permettant aux Parisiens en manque d’espace d’acheter plus grand sans devoir pour cela franchir le boulevard périphérique. Rien de surprenant, donc, à ce que le 19e draine de plus en plus d’acheteurs en provenance d’arrondissements voisins. « Je compte parmi mes clients des personnes qui ont quitté le 10e parisien ou le 11e pour venir s’installer dans le 19e » fait remarquer Philippe Renault. « Pour un bien de 30 à 40 m², la clientèle sera essentiellement locale mais pour des superficies avoisinant 70-75  m², ce sont davantage des acquéreurs ayant choisi de s’exporter pour profiter de prix plus bas et ainsi s’offrir plus grand ». Cette délocalisation n’est d’ailleurs pas sans faire écho au phénomène de gentrification qui transforme actuellement le visage de Belleville qui est au 19e ce que Pigalle est au 18e arrondissement.

« Recherche désespérément T3 de 50 m² dans le 19e à Paris »

Pour les petites surfaces, la concurrence fait rage entre primo-accédants et investisseurs locatifs dans le 19e. Pour être mieux placés que les autres, certains acquéreurs font d'ailleurs non seulement une offre au prix mais certains vont même, pour être mieux positionnés que leurs concurrents, jusqu’à se mettre en danger en « renonçant à leur clause suspensive d’obtention de crédit ». Mais plus encore que les studios ou les T2, ce sont les trois-pièces qui déchaînent les passions. « Ce sont les T3 d’une superficie allant de 48 à 55 m² pour un budget de 500 000 € maximum que l’on me demande le plus souvent » note Philippe Renault. Très demandé, ce type de biens peut d’ailleurs trouver preneur dans la journée. Sont également - très - rares et donc - très - prisés les appartements familiaux ainsi que les maisons de ville. « Dans le quartier de la Mouzaïa, les prix démarrent à partir de 1 000 000/1 100 000 € pour une maison d’ouvrier et aux alentours de 1 400 000/1 500 000 € pour une maison de contremaître, plus spacieuse et plus lumineuse car disposant d’une plus large façade et de davantage de fenêtres ».

Les rives du canal de l'Ourcq (quais de Loire, de Seine, de la Marne, de l'Oise) ont fait peau neuve ! ©Sébastien Rabany

L’attractivité des Buttes-Chaumont ne s'est toujours pas démentie

Dans le 19e, le marché immobilier s’articule autour du parc des Buttes-Chaumont qui en est quelque sorte le centre de gravité. Sont également cotés les secteurs Botzaris et Jourdain, à proximité des stations de métro de la ligne 11. En revanche, les acheteurs boudent la place des Fêtes et ses hautes tours car si les prix à l’achat y sont abordables, les charges y sont élevées. « La vue est pourtant imprenable. On peut voir le Sacré-Cœur depuis la fenêtre de sa chambre et la tour Eiffel depuis son salon » précise Philippe Renault. Enfin, en termes d’investissement locatif, des secteurs comme Belleville, les environs du parc de La Villette ou encore les abords du canal de l’Ourcq (quais de l’Oise et de la Marne, rue de Nantes, rue de Crimée) offrent de belles opportunités.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement dans le 19e ?

• Prix du bien (hors frais de notaire et d'agence) : 504 507 € (Source : SeLoger) 
• Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 577 609 €
• Mensualité du crédit sur 20 ans : 2 941 € (au taux de 1,43 %)
• Revenu minimal : environ 8 823 € par mois.

(*) En IDF, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 63,5 m².

Évolution de la hausse annuelle du prix de l'immobilier dans le 19e