Connaissez-vous la copropriété horizontale ?

Connaissez-vous la copropriété horizontale ?
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La copropriété horizontale fonctionne de la même manière que la copropriété verticale. Mais si la seconde s’applique à des bâtiments en hauteur, la première concerne des pavillons construits sur un même terrain. Définition, gestion, spécificités, SeLoger vous en dit plus.

La copropriété horizontale, appelée également copropriété pavillonnaire, est très proche de la « verticale » mais avec une différence au niveau du bâti et de la configuration. Dans une copropriété, la propriété est partagée entre au moins deux propriétaires. Dans le cadre d'une copropriété horizontale, on a un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun divisé en plusieurs zones de jouissance. Ainsi, on est propriétaire de sa maison mais pas du sol sur lequel elle est construite. 

Comment est constituée une copropriété horizontale ? 

Dans une copropriété horizontale comme dans une copropriété verticale, il y a : 

  • la partie privative qui est représentée par la maison elle-même. Elle appartient en propre au propriétaire.
  • les parties communes qui sont le terrain, la voirie, les bâtiments collectifs, les équipements techniques, les éventuels parcs, terrain de jeux ou piscine. Chaque copropriétaire détient une quote-part de ces parties communes. Cette quote-part est calculée en fonction de la valeur du lot.

Le terrain reste la propriété de tous les copropriétaires et appartient donc aux parties communes. 

On peut retrouver des propriétés familiales qui, suite à une succession, ont été mises sous le statut de la copropriété horizontale. Il y a également les promoteurs qui n'ont pas obtenu l'autorisation de diviser leur terrain en parcelles et n'ont donc pas pu créer un lotissement ». 

Eric Nicolas, expert en droit immobilier

Comment est gérée la copropriété ? 

Les copropriétés verticales et horizontales sont toutes deux soumises au régime juridique de la copropriété. Ce régime est défini par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Les dernières modifications législatives sont intervenues avec la loi Duflot dite loi Alur (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014. La copropriété horizontale est soumise à certaines obligations.

  • Un règlement de copropriété est obligatoire et il faut établir un état descriptif complet de la division.
  • La copropriété doit choisir un syndic. Ce dernier est composé de bénévoles ou de professionnels. Les membres sont désignés à la majorité des voix lors d'une assemblée générale. Le syndic a pour mission de faire respecter les dispositions du règlement, d'exécuter ou de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale et de tenir une comptabilité.
  • Une assemblée générale des copropriétaires doit être réunie au moins une fois par an. Il faut savoir que les locataires d'un bien en copropriété horizontale ne participent pas à l'assemblée générale.
  • Un conseil syndical doit être élu. Ses membres font partie des copropriétaires. Il a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. 

A lire aussi : Comment sont déterminées les parties communes et parties privatives ?

Quelles différences entre lotissement et copropriété horizontale ? 

Sur le terrain, les deux semblent très proches mais ils sont très différents dans leur mise en œuvre et leur élaboration. Le lotissement est régi par la loi L 422-1 du code d'urbanisme.

  • La copropriété horizontale obéit aux règles de la copropriété. Dans un lotissement, ces dernières ne s'appliquent qu'aux éventuels équipements communs.
  • Dans une copropriété horizontale, le terrain appartient à tous les copropriétaires. Dans un lotissement, il appartient au propriétaire de la maison.
  • En copropriété, la gestion est confiée à un syndic ; pour un lotissement, il faut créer une association syndicale libre.
  • La copropriété a forcément des parties communes et donc des charges ; ceci n'est pas obligatoire dans un lotissement.

Est-il possible de quitter la copropriété ? 

Une sortie de la copropriété horizontale est possible mais il faut obtenir l'accord des copropriétaires. Ces derniers sont en droit de demander une contrepartie financière. Il peut s'agir d'une sortie complète avec une décision unanime de l'ensemble des propriétaires lorsque la copropriété n'a plus lieu d'être. La décision de mettre fin à l'état de copropriété doit être prise en assemblée générale et implique souvent la mise en place d'une structure intermédiaire.

Un copropriétaire peut essayer d'obtenir l'autorisation de sortir de la copropriété à titre individuel. Il utilise la procédure de scission prévue à l'article 28 de la loi L 65-557 du 10 juillet 1965. 

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