Gestion locative : quels choix pour les propriétaires bailleurs ?

Gérer ses biens soi-même ou en gestion locative : un choix cornélien.  © Daniel Ernst
partage(s)

Entre la recherche du locataire, l’état des lieux, l’encaissement des loyers et la gestion administrative, un propriétaire bailleur peut se reposer sur un agent immobilier, un syndic ou un administrateur pour assurer la gestion locative de son bien.

La gestion locative : quel intérêt pour le propriétaire ?

Un propriétaire est susceptible de se tourner vers une formule de gestion locative pour une multitude de raisons : s’il possède un grand nombre de biens à louer (plus de deux ou trois), la charge de travail devient tout simplement impossible à assumer seul pour quelqu’un devant exercer, par ailleurs, une activité professionnelle à temps plein ou des charges de famille. Par ailleurs, et même s’il s’agit de son tout premier investissement, le propriétaire néophyte trouvera dans ce type de formule un accompagnement et une tranquillité d’esprit très appréciables.

Les prestations typiques d’un contrat de gestion locative incluent la rédaction du bail avec le locataire, la réalisation de l’état des lieux, l’encaissement des loyers avec la rédaction des quittances qui les accompagnent, le règlement des diverses charges locatives ou enfin la gestion du contentieux (impayés, sinistres, etc…). La recherche du locataire peut faire partie des missions proposées, auquel cas elle fera généralement l’objet d’une facturation à part à hauteur d’un mois de loyer, pour chaque nouveau locataire : le service revient donc d’autant moins cher que chaque locataire reste longtemps.

Les prestations plus rares et exclusives comprennent le suivi de chantiers de rénovation ou encore la participation, au nom du bailleur, à une assemblée générale de copropriétaires.

La gestion locative, un marché prometteur

  • Les 6 millions de logements du parc locatif privé sont détenus, pour l’essentiel, par environ 2,4 millions de particuliers.
  • Seuls 30 % de ces biens font pour l’instant l’objet d’un contrat de gestion locative.
  • Pour ce service, le gérant facture 5 à 10 % des encaissements (loyers perçus).

 

Source : Rapport relatif à la modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires, Conseil général de l’environnement et du développement durable, février 2013.

Gestion locative traditionnelle : plus chère, mais exhaustive

Nexity (anciennement Lamy), Sergic, Laforêt… Les grands réseaux français continuent de dominer le marché de la gestion locative jusqu’à ce jour, et comptent d’ailleurs de plus en plus sur ce secteur pour maintenir leur rentabilité, dans un contexte immobilier assez déprimé. Le leader, Foncia, a la charge de plus de 231 000 logements répartis à travers tout le pays, et compte naturellement sur son réseau d’agences physiques pour fournir les prestations les plus classiques, comme un état des lieux.

Face à la concurrence des nouveaux acteurs online (cf infra), ces grands réseaux cherchent actuellement à rendre leurs offres plus compétitives ou à se positionner sur du haut de gamme : une belle opportunité pour les propriétaires intéressés. Foncia, par exemple, pratique désormais des tarifs dégressifs (de 9,50 à 7 % seulement) pour les contrats les plus basiques, et offre des services supplémentaires comme un accès permanent à Myfoncia.fr, ou encore une aide à l’emménagement pour le locataire. Nexity, de son côté, a séduit de nombreux clients avec son offre promotionnelle et forfaitaire à 1 € par jour pour tout type de logement, soit 365 € par an.

Gestion locative 100% en ligne : une formule en pleine expansion

Gestion locative via Internet © Fotolia
La gestion locative d'un bien sur Internet est un bon rapport / qualité prix

Des tarifs plus transparents et moitié moins chers, pouvant descendre jusqu’à 4 ou 5 % des encaissements. Tel est le principal argument des gestionnaires qui fleurissent un peu partout sur Internet. Les trois principaux acteurs sur ce marché prometteur sont Directgestion, fondé dès l’an 2000, Opimmo et Immo-on-line. Le modèle économique reste le même : les services purement administratifs (envoi des quittances, encaissement des loyers…) sont gérés depuis le siège, tandis que les prestations physiques (état des lieux, visites) sont sous-traitées à un réseau d’agents immobiliers partenaires. Directgestion, ainsi, compte déjà 1200 correspondants à travers toute la France.

Un exemple de facturation d'une gestion locative d'un bien

Un appartement T2 à Valenciennes (Nord), acheté 120 000 €, dégage un loyer de 6000 € tous les ans (500 € par mois) et affiche donc une rentabilité annuelle brute de 5 %. Une gestion locative facturée à 9 % représente un coût annuel de 540 €, soit un peu plus d’un loyer. Ce service ramène la rentabilité du bien à 4,55 %, avant charges et impôts. Intéressant ou pas ? Un calcul à faire en fonction du temps libre et de la sérénité en plus pour vous.

Vers un nouveau modèle hybride de gestion locative ?

A l’inverse des gestionnaires 100 % en ligne, qui dépendent de prestataires extérieurs pour les représenter sur le terrain, de nouvelles entreprises comme Lagestionlocative.com et Néogestimmo tentent de s’imposer avec un modèle plus équilibré. Si les relations avec les propriétaires passent presque exclusivement par Internet, avec la consultation du compte en temps réel, ces professionnels possèdent aussi leurs propres agences et gestionnaires. Avec, pourtant, des tarifs aussi intéressants que la gestion locative dématérialisée, puisque la formule « Confort » de Lagestionlocative.com revient par exemple à seulement 4 %.

Seul bémol : ces nouveaux acteurs se concentrent pour l’instant en région parisienne. Les biens immobiliers implantés dans le reste de la France, pour être suivis adéquatement, doivent encore souvent passer par un contrat classique de gestion locative.

Pour un propriétaire, l’arbitrage n’est jamais simple : assurer toute la gestion soi-même, au risque d’y dédier un temps considérable, ou renoncer à une partie du loyer ? Sachez que les investisseurs expérimentés sélectionnent des biens à la rentabilité brute très importante (8 à 10 %), de façon à ce que les frais de gestion soient moins douloureux par la suite.

Conseil SeLoger'

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le louer ? Créez gratuitement votre annonce sur LouerVite by SeLoger !