Revenus issus d’une location meublée : quelle fiscalité adopter ?

Loueur meublé non professionnel (LMNP)

 Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire

Tout d’abord, ce régime offre l’avantage d’être extrêmement simple. Si vous craignez de crouler sous la paperasse fiscale, soyez rassuré(e) avec ce régime, il vous suffit d’indiquer le montant des recettes perçues sur votre déclaration générale de revenus, dans la rubrique des bénéfices industriels et commerciaux, sans aucune autre formalité. Les recettes comprennent l’intégralité de ce que vous percevez de la part de vos locataires, à savoir les loyers et les charges.

Par la suite, l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur vos revenus issus de la location, ce qui signifie que vous n’êtes imposé(e) que sur la moitié de vos recettes. Le taux d’imposition qui vous sera appliqué dépendra de votre taux marginal d’imposition, soit la tranche d’imposition qui correspond au montant total de vos revenus.

Toutefois, avec le régime du micro-BIC, vous ne pouvez déduire aucune charge ni aucun frais grevant la location. Il s’agit donc de faire un calcul, afin de savoir si vos dépenses liées à la location vous coûtent plus ou moins 50 % de vos revenus.

Enfin, sachez que cette règle est également valable pour les locations saisonnières, ainsi vous bénéficiez d’un abattement de 50 % dans la limite de 32 900 € de recettes. Attention toutefois, la règle est un peu différente en ce qui concerne les locations suivantes :

• Chambres d’hôtes ;
• Gîtes ruraux ;
• Les meublés touristiques.

L’abattement qui sera appliqué pour ces trois types de location sera cette fois de 71 %, dans la limite de 82 200  € de recettes par an.

Le régime du micro-BIC vous accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus.

Le régime de bénéfice réel vous permet de déduire vos dépenses

Lorsque vos recettes annuelles dépassent 32 900 euros par an, ou sur option, vous relevez du régime réel d’imposition. Grâce à ce régime fiscal, vos charges seront déduites dans leur montant réel, et non plus forfaitairement.

Ainsi, vous allez pouvoir déduire l’intégralité de vos dépenses liées à la location du logement, si ces dépenses relèvent des catégories suivantes :

• Les frais d’établissement : les frais de notaire ou de constitution de société, par exemple ;
• Les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation ;
• Les impôts locaux ;
• Les frais de gestion et d’assurance ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• L’amortissement du mobilier et des améliorations ;
• L’amortissement des locaux.

Bien que très avantageux pour les bailleurs qui engagent des dépenses importantes pour la location de leur bien, ce régime entraine également plus de complexité, car il s’agira de tenir une véritable comptabilité. De plus, au moment de la déclaration, il vous faudra établir un bilan comptable, un tableau des immobilisations et des amortissements ainsi qu’un relevé des provisions.

Loueur meublé professionnel (LMP) : des avantages fiscaux indéniables

Le statut de loueur meublé professionnel offre des avantages certains, cependant les règles sont beaucoup plus strictes que dans le cas d’un loueur meublé non professionnel. En premier lieu, pour bénéficier de ce statut, il vous faut remplir certaines conditions :

• Vos recettes annuelles (loyers et charges) issues de votre activité de loueur, doivent être supérieures à 23 000 € ;
• Vos recettes annuelles doivent représenter au moins la moitié des ressources de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu ;
• Vous devez être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel.

Pour prétendre au statut de loueur meublé professionnel (LMP), les revenus annuels doivent être supérieurs à 23 000€.

1. Vous avez la possibilité d'imputer les déficits En tant que loueur meublé professionnel, vous pouvez imputer un éventuel déficit fiscal sur vos autres revenus sans aucun plafond ! La seule limite à cet avantage réside dans les amortissements : ces derniers sont non déductibles fiscalement, ce qui vous empêche d’imputer un déficit résultant des amortissements.  
2. Vous relevez de la plus-value professionnelle Avec le statut de loueur meublé professionnel, vous dépendez du régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui des particuliers. En effet, grâce à ce régime, vous êtes totalement exonéré d’impôt si vous revendez le logement, à la condition que ce dernier soit loué depuis au moins 5 ans, et que vos recettes ne dépassent pas 90 000 € par an. Sachez qu’avec une recette située entre 90 000 et 126 000 € par an, vous bénéficiez d’une exonération partielle.  
3. Vous êtes exonéré d'impôt de solidarité sur la fortune Etant propriétaire d’un bien avec le statut de loueur meublé professionnel, votre logement meublé est considéré comme un bien professionnel. A ce titre, il n’est pas soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Les poitns clés à retenir sur fiscalité d'un meublé

• Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez meublé, vous relevez soit du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), soit du statut de loueur meublé professionnel (LMP).
• Avec le statut de loueur meublé non professionnel, le régime du micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus.
• Si vous choisissez le régime du réel, vous pourrez alors déduire les frais et charges grevant la location du logement.
• En tant que loueur meublé professionnel, vous devez remplir certaines conditions. Le régime fiscal dont vous relevez comporte des avantages importants : une imputation des déficits sur votre revenu global, une exonération d’impôt en cas de revente (sous certaines conditions) dans le cadre du régime des plus-values professionnelles, et vous ne serez pas soumis à l’impôt sur la fortune (ISF).