Comment récupérer un logement occupé par des squatters ?

Comment récupérer un logement occupé par des squatters ?

L’occupation illégale est un fléau pour certains propriétaires qui peinent parfois à faire valoir leurs droits et obtenir l’expulsion immédiate des « squatters ». Maître Cécile Rouquette-Térouanne explique comment réagir face à cette situation.

SeLoger. À partir de quand un logement est considéré comme étant occupé de façon illégale ?

Me Cécile Rouquette-Térouanne. L’occupation illicite d’un logement est établie lorsque l'introduction, ainsi que son maintien, dans le domicile d'autrui sont effectués à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Avant la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable, la procédure était complexe car l’expulsion des squatters était subordonnée, comme pour tous les locataires devenus occupants sans droit ni titre, à l’obtention d’une décision de justice ordonnant l’expulsion. En outre, la difficulté, pour assigner ces squatters, était de les identifier, ce qui supposait l’obtention préalable d’une ordonnance du juge d’instance aux fins de constat, permettant à un huissier de justice, assisté de la force publique, de constater l’identité des occupants.

L’occupation illicite d’un logement est établie lorsque l'introduction, ainsi que son maintien, dans le domicile d'autrui sont effectués à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Me Cécile Rouquette-Térouanne, avocat associé en droit immobilier chez Cornet Vincent Ségurel.

Quelles nouvelles dispositions ont été introduites par la loi du 5 mars 2007 ?

Depuis cette loi du 5 mars 2007 et précisément son article 38, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui au moyen de voies de fait, le propriétaire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant des lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures. Lorsqu’elle n’est pas suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement.

À l'heure qu'il est, quelles sont les sanctions encourues par les squatters ?

Les sanctions sont prévues à l’article 226-4 du Code pénal, lequel dispose que : « L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende. Le maintien dans le domicile d'autrui à la suite de l'introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » Dès lors, non seulement l’introduction est sanctionnée mais aussi le maintien dans le domicile, de sorte que dans l’hypothèse où un propriétaire réalise la présence de squatteurs un certain temps après l’introduction de ces derniers dans les lieux, l’infraction est toujours susceptible d’être constatée du fait du maintien illicite dans les lieux.

Bon à savoir

En cas d’occupation illégale dans un logement qui vous appartient, votre premier réflexe doit être de porter plainte.

Quels doivent être les premiers réflexes d'un propriétaire qui s'aperçoit que son logement est squatté ?

En cas d'introduction et de maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux. Dans cette hypothèse, il faut (1) déposer plainte, (2) prouver que le logement constitue son domicile et (3) faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire. La mise en demeure est :

  1. Assortie d'un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à 24 heures.
  2. Notifiée aux occupants.
  3. Publiée sous forme d'affichage en mairie et sur les lieux.

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l'exécution de la mise en demeure.

Dès lors qu'il y a occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui, le droit de propriété....

...impose qu'à la demande du propriétaire, le juge en ordonne l'évacuation ».

Prenons l'exemple d'un logement assuré qui se retrouve occupé illégalement, et dont les occupants provoquent des dégradations. Qui est considéré comme responsable des dégradations ? L'assurance prend-elle en charge les réparations ? Le propriétaire risque-t-il un malus ?

L'article L 113-2 du Code des assurances prévoit l’obligation pour l’assuré notamment de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur. Dès lors, la connaissance par le propriétaire de la présence de squatteurs doit être relayée à son assureur, au risque de se voir opposer un refus de garantie. Cette déclaration, avant tout sinistre, peut entraîner une surprime. Néanmoins, la survenance d’un sinistre du fait des squatters et alors même que le propriétaire n’était pas informé de cette présence ne peut lui être reprochée, sous réserve que l’assuré démontre qu’il n’était pas informé d’une telle présence et n’avait pas les moyens de l’être.

Les problématiques liées à l'occupation illégale de logements ne sont pas nouvelles, quels sont les obstacles qui empêchent la législation d'évoluer sur ce point ?

L’obstacle consiste principalement dans la préservation du « droit au logement ». C’est sur le fondement de ce « droit au logement » qu'un tribunal a refusé de condamner un père de famille qui avait scié les gonds de la porte d'entrée d'un appartement inoccupé de l'OPAC pour s'y installer avec sa femme et ses enfants (TGI Paris, 30e ch., 28 nov. 2000). Mais la Cour de cassation a condamné une cour d'appel qui avait refusé de procéder à l'expulsion de « squatteurs » au nom du droit au logement (Cass. 3ème civ., 20 janv. 2010). Aussi dès lors qu'il y a occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui, le droit de propriété impose qu'à la demande du propriétaire, le juge en ordonne l'évacuation. Néanmoins, en pratique, la situation sociale des occupants sans droit ni titre est prise en compte par l'autorité administrative, qui freine à ordonner le concours de la force publique.

Maître Cécile Rouquette-Térouanne. © Cornet Vincent Ségurel
Maître Cécile Rouquette-Térouanne
Maître Cécile Rouquette-Térouanne est avocat associé en droit immobilier, chez Cornet Vincent Ségurel.