Copropriété : comment profiter un max du toit-terrasse ?

Blandine Rochelle
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Votre immeuble bénéficie d’un toit-terrasse qui vous permettrait de profiter de moments en plein air ? Si le toit est systématiquement une partie commune, il est nécessaire de s’assurer qu’il ne fait pas l’objet d’un droit de jouissance privative de la part de l’un des copropriétaires pour pouvoir en profiter.

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Le toit est une partie commune, mais qui peut faire l'objet d'un droit de jouissance privative. © simonkr - Getty images
Le toit est une partie commune, mais qui peut faire l'objet d'un droit de jouissance privative. © simonkr - Getty images
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Quel usage peut-on faire du toit en copropriété ?

Si votre copropriété dispose d’un toit permettant de passer du temps en extérieur, vous vous projetez peut-être déjà en train de profiter des beaux jours et de programmer des apéros en plein air. À condition seulement que ce toit soit bien une partie commune à usage collectif, et non une partie commune à jouissance privative, ou encore à usage exclusif selon les termes.

En effet, le toit peut aussi bien être à la disposition de l’ensemble des copropriétaires qu’à la disposition de l’un d’entre eux, en fonction de l’accès, du règlement de copropriété et de l’attribution qui a été faite précédemment par l'assemblée générale. En effet, en règle générale, le toit comme d’autres parties de l’immeuble, confère à chaque copropriétaire un droit de jouissance partagé. Or, il peut arriver qu’un copropriétaire souhaite en avoir l’usage exclusif, auquel cas il va soumettre une demande en assemblée générale de copropriétaires. Si cette demande est acceptée, alors le copropriétaire qui en a fait la demande bénéficie d’un droit exclusif d’utiliser le toit.

Si le toit ne fait pas l’objet d’un droit de jouissance privative par l’un des copropriétaires, vous pouvez vous y rendre comme bon vous semble au même titre que les autres copropriétaires, à condition de respecter le règlement de copropriété.

Les parties communes, de quoi s’agit-il ?

On retrouve une première définition des parties communes d’une copropriété dans la loi de 1965, puis dans la loi ELAN de 2018. Il s’agit des zones de l’immeuble et des terrains affectés à l’usage de l’ensemble des copropriétaires. Une liste exhaustive des parties communes est généralement dressée par le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, les parties communes sont par défaut :

  • Le toit, les murs et la toiture de l’immeuble.
  • Les voies d’accès.
  • Les couloirs et escaliers.
  • Les réseaux d’eau et d’électricité.
  • Les gaines et têtes de cheminées.
  • Les jardins, terrasses et cours non privatifs.
  • Les équipements communs comme la chaudière ou l’ascenseur.

Cela signifie que l’ensemble des copropriétaires prend en charge une partie des frais liés à l’entretien et aux réparations de ces parties communes. Cette répartition se fait à l’aide du calcul de la quote-part de chaque logement, en tantième. Elle est définie en fonction de la nature, de la superficie et de la localisation du logement au sein de la copropriété.

Le règlement de copropriété doit également préciser les modalités d'usage des parties communes par les copropriétaires afin de maintenir une bonne entente entre copropriétaires. Dans le cas du toit, il peut préciser s’il existe des horaires d’usage de ce dernier, il peut exprimer la nécessité de ramasser les déchets en partant, de ne pas faire de bruit après une certaine heure, etc.

Comment sont régies les parties communes à jouissance privative ?

Enfin, il est nécessaire de s’assurer que le toit ne constitue pas une partie commune à jouissance privative. Si tel est le cas, cela signifie que seul l’un des copropriétaires a le droit de s’y rendre et d’en faire usage comme bon lui semble. Le toit ne lui appartient pas légalement, mais il est le seul à pouvoir l’exploiter et l’utiliser. Généralement, ça sera le cas si l’accès au toit se fait uniquement par le logement de ce copropriétaire, depuis l'intérieur de son appartement ou encore depuis sa terrasse. Cela évite le passage sur sa propriété et lui permet de conserver une certaine tranquillité.

Généralement, le droit de jouissance privative, du toit par exemple, entraîne une augmentation de la quote-part pour le copropriétaire qui en bénéficie, et donc des charges plus élevées.

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