Roubaix : le Manchester français réinvente son marché immobilier

Durement frappée par la crise de l’industrie textile, au milieu du XIXe siècle, Roubaix compte parmi les villes les plus pauvres de France. Mais son manque de moyens est compensé par une vitalité exceptionnelle. En témoigne son immobilier dont le prix, s’il reste abordable, explose avec 8,7 % de hausse annuelle. 

Roubaix... Un marché immobilier schizophrène !

Jusqu’à preuve du contraire, Roubaix, c’est dans le nord (le Nooord !). Pour autant, force est de constater qu’en termes d’immobilier, Roubaix a un point commun avec Marseille. En effet, dans ces deux villes, on constate de très importantes disparités de prix selon les quartiers. « À Roubaix, les habitations très bon marché et les logements haut de gamme coexistent » explique Nicolas Bataille, consultant immobilier effiCity, spécialisé dans l’immobilier roubaisien. Il est vrai qu'entre les maisons ouvrières du quartier du Pile et les hôtels particuliers du quartier Barbieux, à proximité du parc du même nom, c’est le jour et le nuit. « Dans un quartier populaire, il est possible de s’offrir une maison - avec travaux - à partir de 40 000/50 000 € » indique Jérôme Rheims de l’agence immobilière Happy-Immo, mais à deux pas du parc Barbieux, pour une maison d’architecte, on pourra dépasser le million d’euros ! Car si Roubaix figure parmi les villes les plus pauvres de l’hexagone (43 % de sa population vit en-dessous du seuil de pauvreté, Ndlr), des Roubaisiens font partie des plus grosses fortunes françaises.  

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Bon à savoir

Dans le Nord, en général mais à Roubaix, en particulier, les prix immobiliers et les revenus font le grand écart. Alors que ceux des habitants du quartier de Barbieux, qui abrite les maisons cossues de la bourgeoisie roubaisienne, sont (très !) élevés, les revenus des habitants des quartiers de l’Épeule ou encore du Pile font du rase-mottes…

À Roubaix, le marché de la colocation est en plein boom !

L’une des particularités du marché immobilier roubaisien, c’est qu’il compte davantage de locataires que de propriétaires occupants. En revanche, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à miser sur Roubaix. « Les étudiants étant nombreux à Roubaix, en ce moment, la colocation connait un véritable boom » précise Nicolas Bataille. Sont ainsi particulièrement prisées les colocations étudiantes clés en mains, alliant location meublée et services. Pour doper les rendements locatifs, certains investisseurs n’hésitent d’ailleurs pas à acheter des immeubles entiers plutôt que de se contenter d’appartements à l’unité. « En achetant un bien avec travaux, un investisseur pourra espérer un rendement de l’ordre de 12 à 15 % » explique Jérôme Rheims.

Comptez 90 000 € pour une maison ouvrière en bon état

Si les aficionados de la pierre locative sont attirés par la forte rentabilité que permet Roubaix, la ville fait aussi les yeux doux aux primo-accédants et aux familles. Rien d’étonnant, donc, à ce que les biens les plus demandés soient les maisons et les T3. « Les prix immobiliers roubaisiens sont abordables. Pour une maison ouvrière des années 30 en bon état, il faut compter aux alentours de 90 000 € » indique Nicolas Bataille. Pour un T3, le budget tournera autour de 120 000 €. « Mais s’il est situé le long du tramway, sur le boulevard Général-de-Gaulle », un appartement familial de 90 m². pourra trouver preneur à 150 000/170 000 € » souligne Jérôme Rheims.

Bon à savoir

À Roubaix, acheter un appartement coûren en moyenne, 2 008 €/m².

Barbieux, le Central Park des Flandres

Toutes proportions gardées (et en faisant preuve d’un peu d’imagination), si l’on devait comparer Roubaix à New-York, le parc Barbieux avec ses 34 hectares de verdure ne serait rien de moins que Central Park. « Ce parc éclipse même celui de la Citadelle, à Lille » précise Nicolas Bataille et de la même façon que les plus beaux immeubles se trouvent dans le très huppé Upper East Side, en bordure du « poumon vert » new-yorkais, c’est à proximité du parc Barbieux que se trouvent les plus belles - mais aussi les plus chères - maisons de tout Roubaix. Les avenues des Cottages et Gustave Delory sont d’ailleurs particulièrement prisées, de même que les alentours de l’EDHEC et de La Piscine, le musée d’art et d’industrie de Roubaix, le long de l'avenue Jean Lebas ou encore le voisinage de l’hôpital Victor Provo. « Le Nouveau Roubaix attire également les acheteurs » indique Jérôme Rheims.

parc barbieux
Les alentours du parc Barbieux constituent la zone la plus prisée - mais aussi la plus huppée - de Roubaix. ©Brad Pict

Les acheteurs boudent le quartier de Pile

Sont, en revanche, toujours boudés par les acquéreurs les quartiers du Pile, de l’Épeule ou encore Alma, à proximité de la gare de Roubaix. Pourtant, les choses sont en train de bouger et à terme, les cartes pourraient être rabattues. Pour preuve, OVH, le géant d’Internet, a son siège dans le quartier du Pile. D’autres entreprises du digital pourraient d’ailleurs lui emboîter le pas. De là à dire que le quartier du Pile pourrait bien être la future « silicon Valley » nordiste, il n'y a qu'un pas que nous nous garderons bien de franchir au moment où nous écrivons ces lignes ! Pour autant, si ce secteur de Roubaix est actuellement victime de sa - mauvaise - réputation (délinquance, incivilités…), rappelons-nous qu’outre-Atlantique, avant d’être des ghettos de bobos, Brooklyn et Harlem étaient considérés comme des ghettos… tout courts ! Wait ans see…

Des maisons à 1 € à Roubaix

Dans le quartier du Pile, la mairie de Roubaix propose des maisons au prix symbolique d’1 € ! Réservées aux primo-accédants, ces habitations nécessitent d’importants travaux de rénovation. Le chantier devra avoir été achevé dans un délai de 12 mois à compter de la signature de l’acte de vente. Pour éviter la spéculation, les acheteurs s’engagent à faire du logement leur résidence principale pendant une durée de six ans après la fin des travaux.

Combien devez-vous gagner pour acheter un appartement à Roubaix ?

  • Prix du bien immobilier (hors frais de notaire et d'agence) : 151 403 € (surface moyenne (*) d'un logement ancien en région Nord-Pas-de-Calais x prix au m²) 
  • Montant total de l'acquisition (frais de notaire et d'agence inclus) : 173 341 €
  • Mensualité du crédit sur 20 ans : 889 € (au taux de 1,51 %)
  • Revenu minimal : environ 2 667 € par mois.

(*) En région Nord-Pas-de-Calais, dans l’ancien, la surface habitable moyenne est de 75,4 m².

Top 5 des communes avoisinantes à Roubaix les plus chères

Commune Prix au m²
Hem 2 330 €
Lys-lez-Lannoy 2 238 €
Leers 2 080 €
Croix 1 846 €
Wattrelos 1 637 €

Bon à savoir

Si le prix immobilier à Roubaix est abordable, en revanche, celui du foncier est élevé.