Vers une exonération de droits de mutation sur les logements neufs ?

Le nombre de logements neufs mis en vente continue de s’effondrer : - 42.4 % par rapport au deuxième trimestre 2023. Un mauvais chiffre qui s’explique par le désintérêt des Français pour ce segment de l’immobilier, pénalisé par la hausse des coûts de construction et donc du prix de vente, et par l’augmentation des taux d’emprunt. Comme le révèle Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) « on assiste à un effondrement du marché ».

Les idées se multiplient pour tenter de sortir l’immobilier neuf de la crise. Après avoir évoqué l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) à tous les logements et à l’intégralité du territoire, le gouvernement Barnier annonce soutenir une mesure visant à supprimer partiellement et temporairement les droits de mutation sur les donations et successions de logements neufs.

Le dispositif prévoit ainsi que toute personne qui achèterait un bien immobilier neuf dans les 18 mois suivant son entrée en vigueur pourrait le donner de son vivant, ou le transmettre à son décès, avec un abattement de 150 000 euros.

Autre mesure envisagée dans un amendement porté par des députés de la Droite Républicaine, la donation d’une somme d’argent aux descendants, ou à défaut, d’un neveu ou d’une nièce, pourrait elle aussi bénéficier d’un abattement de 150 000 euros. Une condition : elle devra être affectée à l’acquisition de la résidence principale dans les 6 ans. Cet abattement serait cumulable avec celui de 100 000 euros, applicable aux donations et successions en ligne directe.

L’exonération étant de 150 000 euros par donataire et par donateur, un couple avec 2 enfants pourrait alléger sa note fiscale de quelque 600 000 euros. Pour éviter un effet d’aubaine, le texte prévoit une condition à remplir. Le logement neuf devra être occupé à titre de résidence principale, soit :

• Par l’acquéreur propriétaire ;
• Par l’un de ses ayants droit (enfants) ;
• Par un locataire. Dans cette dernière hypothèse, le propriétaire devra choisir un preneur dont le revenu fiscal de référence n’excède pas les plafonds de ressources prévus par la loi Pinel.

L’exonération s’applique donc aux acquéreurs, comme aux investisseurs.

La mesure n’est pas nouvelle : le gouvernement Balladur, pour faire face à la crise immobilière des années 90, avait déjà exonéré de droits de mutation les biens immobiliers neufs acquis entre le 1er juin 1993 et le 1er septembre 1994. Toujours sous la condition d’une occupation à titre d’habitation principale, avec un critère de détention d’au moins 5 ans.

La FPI soutient également cette mesure depuis plusieurs années, qui pourrait pallier la suppression fin 2024 du disposiif de défiscalisation loi Pinel. La réduction d’impôt accordée aux investisseurs avait eu un impact notable sur le volume de constructions neuves.

Selon Pascal Boulanger, l’exonération est « une mesure gagnante pour tout le monde : pour les familles qui verront leur patrimoine transmis à moindre coût, pour les promoteurs qui verront leur activité stimulée, et pour l’État qui percevra des recettes immédiates grâce à la TVA ».

L’exonération des droits de mutation aurait un impact sur les finances publiques, celui-ci pourrait être atténué par les recettes fiscales générées au titre de la TVA à 20 %, applicable sur les transactions neuves.

Si cette mesure est définitivement adoptée, elle pourrait contribuer à résorber la pénurie de logements et soutenir le marché de l’investissement locatif.