6 grandes villes où la rentabilité locative est élevée… mais le risque aussi !

Xavier Beaunieux
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Aussi exceptionnelle soit-elle, la rentabilité locative dont permettent de profiter des villes comme Mulhouse, Saint-Étienne, Limoges, Le Havre, Orléans ou encore Nîmes ne doit pas vous aveugler car les investissements immobiliers y sont aussi performants que risqués !

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6 grandes villes où la rentabilité locative est élevée… mais le risque aussi !
Dans certaines villes (comme ici, à Orléans), la rentabilité locative est performante mais elle cache des risques élevés. ©Alexander Demyanenko
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Les villes où investir dans l'immobilier locatif est rentable mais risqué

Fréquemment utilisé par les joueurs de poker, le « risk/reward » consiste à comparer le risque que l’on est prêt à courir à la récompense que l’on peut obtenir. En clair, plus le risque est grand, plus le gain doit l’être également. Et inversement, la perspective d’obtenir une belle récompense implique de se mettre en danger…  Appliquée à l’immobilier, il est intéressant de constater que cette stratégie conserve tout son sens. En effet, le Baromètre des Loyers-SeLoger montre qu’investir dans certaines villes de France est certes rentable mais aussi risqué. C’est le cas de Mulhouse (7,4 % de rentabilité locative), Saint-Étienne (6,9 %), Limoges (6,8 %), Le Havre (6,6 %), Orléans (5,9 %) ou encore Nîmes 5,9 %) car si ces 6 villes présentent toutes des taux de rentabilité – nets de charges – oscillant entre 5,9 % et 7,4 %, elles ont également en commun un risque – non négligeable – de vacance locative. De plus, leurs perspectives d’évolution, que ce soit en termes de plus-value à la revente mais aussi de niveau de loyer, sont quelque peu sujettes à caution…

Le top des villes très rentables mais à haut risque pour y investir

Ville Prix des loyers/m² (*) Évolution des loyers/m² (**)
Mulhouse 9 € - 2,3 %
Saint-Étienne 8 € + 3,6 %
Limoges 9 € + 1,1 %
Le Havre 11 € 0,0 %
Orléans 11 € + 2,7 %
Nîmes 11 € + 3,9 %

(*) hors charges / (**) sur 1 an

Le rendement, une condition nécessaire mais pas suffisante

Lorsque l’on envisage d’investir dans la pierre locative, il est important de ne pas se focaliser sur le rendement de son investissement, au détriment du reste. Et pour cause, la vacance locative ainsi que les perspectives d’évolution (prix à la location, prix à l’achat) doivent aussi rentrer en ligne de compte. Si dans une ville, le prix de l’immobilier est en recul sur les douze derniers mois, cette tendance baissière laissera raisonnablement augurer – sauf remontée des prix –  d’une moins-value à la sortie. De même, jeter son dévolu sur une ville dont le marché immobilier n’est pas ou peu dynamique et où la demande laisse à désirer impactera votre rendement, aussi performant qu’il soit... Pour minimiser le risque de vacance locative, ciblez, de préférence, des logements qui  sont situés à proximité :

  • Des transports.
  • Des commerces.
  • Des zones d’emploi.

Parce qu'il vous renseigne, en temps réel, sur l'évolution du marché locatif, le Baromètre des Loyers-SeLoger vous aidera à faire les bons choix (type de bien, localisation, etc.) afin d'optimiser votre investissement immobilier.

Il ressort de l’étude du Baromètre des Loyers-SeLoger qu’Angers est la meilleure ville où investir dans le locatif. Pourquoi ? Parce que si sa rentabilité locative nette (5,8 %) est moins élevée qu’à Nîmes, à Orléans ou encore à Saint-Étienne, en revanche, tous les autres indicateurs (évolution des prix à la location et à la vente, risque de vacance locative) sont au vert !

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