DPE : son impact sur les prix immobiliers

Selon une étude des Notaires de France publiée en décembre 2025 sur les transactions de 2024, les maisons anciennes classées G se sont vendues, en moyenne en France, 25 % moins cher que celles de classe D, à caractéristiques comparables. Pour les appartements anciens, la décote des biens G par rapport aux biens D atteint 12 %.

L’observatoire « Impact DPE » de SeLoger apporte un éclairage complémentaire sur les prix d’annonce. Pour la France, dans sa mise à jour du 1er janvier 2025, il affiche une décote du prix de mise en vente de -452 €/m² pour une passoire thermique par rapport à un bien classé D. Dans le détail, l’écart atteint -448 €/m² pour la classe F et -457 €/m² pour la classe G. De leur côté, les biens classés E subissent une décote plus mesurée de -169 €/m². A contrario, les habitations notées A, B ou C bénéficient d’une surcote de respectivement +593 €/m², +427 €/m² et +172 €/m².

Pour un acquéreur qui souhaite louer, la classe énergétique conditionne désormais le projet. En France métropolitaine, les logements classés G ne répondent plus au critère de décence énergétique pour les baux d’habitation signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier prévoit ensuite l’exclusion des logements F à compter du 1er janvier 2028, puis des logements E à compter du 1er janvier 2034. De plus, un audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons individuelles et des immeubles d’habitation en monopropriété classés E, F ou G. L’obligation, déjà applicable aux classes F et G, a été étendue à la classe E le 1er janvier 2025. L’audit complète le DPE par des scénarios de rénovation et des estimations de coûts. Il doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite.

Au même titre que la consommation énergétique plus élevée des biens classés F ou G au DPE, ces réglementations pèsent directement sur le prix des passoires thermiques. SeLoger constate un écart moyen entre le prix affiché et le prix de vente effectif de -6 % pour les logements F et de -6,1 % pour les logements G, contre -4,2 % pour les biens D, -3,9 % pour les biens classés C et -3,6 % pour les habitations bénéficiant d’une classe A ou B.

La publication du Service des données et études statistiques (SDES) de novembre 2025 estime à environ 3,9 millions le nombre de résidences principales classées F ou G en France métropolitaine au 1er janvier 2025, soit 12,7 % de ce parc. En incluant les résidences secondaires et les logements vacants, le total atteint environ 5,4 millions de passoires énergétiques, soit 14,4 % de l’ensemble des logements. Ces deux périmètres ne doivent pas être confondus. Du côté des transactions, la part des logements anciens F et G vendus est passée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, avant de reculer en 2024 et de se situer à 15 % au deuxième trimestre 2025, selon les notaires. Au-delà de la rénovation énergétique, l’évolution du mode de calcul du DPE (voir ci-dessous) peut elle aussi expliquer ce recul du nombre de passoires énergétiques.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer l’étiquette de certains logements, notamment ceux chauffés à l’électricité. Les nouveaux diagnostics intègrent ce coefficient. Les DPE antérieurs encore valides peuvent, lorsqu’ils sont concernés, bénéficier d’une mise à jour gratuite sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Cette réforme aurait permis, à elle seule, à environ 700 000 logements supplémentaires de sortir des classes F et G.

Par ailleurs, l’arrêté du 19 août 2026 prévoit une nouvelle baisse du coefficient de l’électricité, de 1,9 à 1,7, à partir du 1er janvier 2027, pour le DPE et les audits énergétiques. Les DPE en cours de validité concernés pourront bénéficier d’une attestation gratuite de changement d’étiquette.