Après le choc de la dissolution de l'Assemblée nationale, le mois dernier, et la surprise du résultat des élections législatives, un climat d'attentisme et de frilosité s'est emparé du pays. Ces incertitudes liées au contexte politique ont des répercussions notables sur de nombreux secteurs, dont l'immobilier. Comment se porte le marché en ce mois de juillet ? Quid des principales mesures proposées pour lutter contre la crise du logement ? Éclairages.
Crise politique vs crise de l’immobilier, la parenthèse désenchantée
Juste avant la dissolution de l'Assemblée nationale, au début du mois de juin, le marché subissait un net ralentissement depuis plusieurs mois : le volume de transactions était faible, les acheteurs avaient de la peine à décrocher un financement et les vendeurs rechignaient à réviser leurs prix, malgré la tendance baissière un peu partout sur le territoire.
La situation politique a littéralement marqué un coup d’arrêt brutal à l’activité de ces différents acteurs, qu'ils soient acheteurs, vendeurs, professionnels de l’immobilier, notaires, banques et établissements de crédit. Nombre de projets, investissements en tête, ont été mis en attente ou retardés.
Taux d’emprunt immobilier, le calme après la tempête
Le printemps était pourtant annonciateur d’une amorce de reprise du marché immobilier. Après une envolée spectaculaire entre 2022 et fin 2023, les taux d’emprunt ont en effet commencé à courber l’échine en janvier dernier et à s’inscrire dans un frémissement à la baisse jusqu’en ce début d’été, malgré un sursaut furtif suivant l’annonce de la dissolution.
Au final, le tumulte ambiant n’aura pas eu raison des taux immobilier. Comme le note Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux : « La tendance n'est pas à la panique haussière dans les banques. » De fait, les taux moyens sur 20 ans se négocient actuellement à 3,65 %, voire 3,5% pour les meilleurs dossiers, contre 3,71 % en juin.
Pour les candidats à l’achat qui ont un projet en cours, il est conseillé de sauter le pas sans tarder face aux incertitudes qui pèsent sur les orientations économiques de notre pays et, par ricochet, sur la conduite des taux d’emprunt, pour l’heure favorables.
Un manque de visibilité sur l’avenir
En marge des taux d’emprunt, le logement et l’immobilier restent coincés entre le marteau de l’expectative et l’enclume de la formation d’un nouveau gouvernement.
En attendant la future loi de finances, difficile pour l’heure d’en prédire la teneur et les évolutions de nombre de dispositifs, comme la fiscalité pour les investisseurs, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les aides à la rénovation énergétique, l’interdiction à la location des passoires thermiques, l’encadrement des loyers, etc.
Mais aussi, côté projets de réformes, la portabilité des prêts immobiliers ou la loi anti-Airbnb, censée fluidifier le marché du logement et de la location longue durée.
Propositions et mesures pour relancer le marché
À ces interrogations, s’ajoute une autre forme « d’attente » côté acheteurs, vendeurs et investisseurs : celle de voir actées certaines mesures annoncées dans les programmes de tel ou tel parti actuellement en position de force, malgré l’absence de majorité absolue.
Parmi celles qui pourraient potentiellement modifier les règles du jeu en vue de redynamiser le marché :
Du côté de la majorité sortante (Ensemble)
Le Premier ministre (démissionnaire) Gabriel Attal avait annoncé une série de mesures pour soutenir le pouvoir d’achat et répondre à la crise du logement :
- l’exonération des frais de notaire pour donner un coup de pouce aux primo-accédants dans le cadre d’un achat immobilier allant jusqu’à 250 000 € ;
- la création d’un fonds de rénovation énergétique à destination des classes moyennes et populaires, et dont l’enjeu serait d’accélérer la rénovation énergétique des passoires thermiques, avec un objectif de 300 000 logements supplémentaires à horizon 2027;
- l’extension de la garantie de loyers qui, s’inspirant de la garantie Visale, permettrait de faciliter et sécuriser la location dans un contexte de pénurie d’offre ;
- la construction de 35 000 nouveaux logements étudiants abordables et la rénovation de 100% des résidences Crous d'ici à 2027.
Du côté du Nouveau Front populaire (NFP)
Plusieurs mesures sont au programme pour favoriser l’accès au locatif et à la propriété et maintenir les contraintes et ambitions de la loi Climat en matière de transition énergétique :
- l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) aux primo-accédants sur tous les territoires, que le logement soit neuf ou ancien ;
- la généralisation de l’encadrement des loyers sur tout le territoire ;
- la construction de 200 000 logements publics par an pendant 5 ans dans le respect des normes environnementales actuelles ;
- la création d’une garantie universelle des loyers afin de faciliter l’accès au logement pour les locataires et d’apporter davantage de garanties aux bailleurs contre les impayés de loyer ;
- La revalorisation des APL (aides personnalisées au logement) de 10 %.
À partir du 26 juillet, les conditions du prêt à taux zéro (PTZ) vont évoluer. Le dispositif sera étendu à quelque 865 nouvelles communes classées en zones tendues. De quoi élargir le spectre des ménages éligibles, puisque 3 à 4 millions de français pourront profiter de ce coup de pouce pour accéder à la propriété grâce à un prêt exempt d’intérêts bancaires.
Défis actuels et perspectives, de la crise à la reprise ?
En attendant la formation d’un nouveau gouvernement et la mise en place d’actions concrètes, rapides et efficaces, rappelons que l’immobilier reste un valeur refuge par excellence. De fait, malgré les coups de massue et les incertitudes liées au contexte actuel, le marché affiche une certaine résilience, tandis que plusieurs indicateurs repassent subrepticement au vert en faveur d’une stabilisation et d’un regain de confiance.
Les intentions d’achat sont relativement stables, les taux d’emprunt sont plutôt favorables (qui pourraient même continuer de baisser !) et le prix de la pierre poursuit sa décrue un peu partout sur le territoire. Un contexte (temporairement ?) à l’abri des vents contraires qui devrait permettre aux différents porteurs de projets de se jeter à l’eau à la faveur de l’été.
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