La hausse de production de crédits : une fausse bonne nouvelle ?

Malgré le plafonnement des taux d’effort imposé par la Banque de France et les incertitudes économiques, le marché immobilier français a repris des couleurs au deuxième trimestre 2024. Le nombre de nouveaux crédits immobiliers a bondi de 12,2 % au deuxième trimestre, en glissement annuel, selon des chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour rappel, il avait baissé de 37,1 % au 1^er trimestre 2024. De son côté, le nombre de prêts accordés a augmenté de 38,4 %, alors qu’il avait reculé de 20,6 % au 1^er trimestre 2024.

Le marché du crédit bénéficie du redressement des intentions de réalisation de projets importants de la part de ménages, rassurés par le ralentissement de l’inflation, la baisse des taux des crédits et une offre bancaire plus dynamique. En réalité, le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février. Depuis, la chute de l’activité du marché des crédits immobiliers aux particuliers est moins intense.

Néanmoins, le marché n’a pas encore retrouvé son dynamisme passé. Ainsi, la production de crédits mesurée à la fin juin en niveau annuel glissant recule toujours de 25,5 % tandis que le nombre de prêts accordés a baissé de 12,4 %.

Comme nous venons de l’évoquer, si le marché du crédit reprend des couleurs, c’est surtout car les taux d’emprunt continuent de reculer. Au 2^e trimestre 2024, ils se sont établis à 3,73 % en moyenne, tous types de prêts confondus. Pour les prêts à taux fixe, la moyenne atteint 3,66 % toutes durées confondues, contre 4,20 % en décembre dernier. Le taux moyen s’élève à 3,51 % sur 15 ans, 3,55 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans.

Même les prêts immobiliers sur plus de 25 ans, accordés aux emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel, en particulier les ménages modestes et les primo-accédants, la baisse atteint 75 points de base depuis décembre 2023. Désormais, les trois quarts d’entre eux bénéficient de taux inférieurs à 3,80 %. D’ailleurs, la durée moyenne des prêts accordés se maintient à des niveaux élevés, malgré une légère diminution de 2 mois depuis le printemps 2023. Elle s’élève dorénavant à 20,8 ans, alors qu’elle était de 17,1 ans en 2014.

Néanmoins, la baisse des taux et le maintien de durées élevées ne permet pas de compenser la hausse du coût des opérations et des prix des logements anciens.

En 2024, l’accès au marché reste difficile pour les plus modestes et/ou les ménages ne disposant pas d’un apport suffisant pour absorber la hausse des prix. Ainsi, en juin, la capacité d’emprunt des ménages était encore inférieure de 11,5 % à son niveau de décembre 2022, et même de 20 % par rapport à décembre 2021.

Concrètement, un ménage qui pouvait emprunter 100 000 euros fin 2022 ne pouvait plus emprunter que 88 500 € en juin 2024. La baisse du coût des opérations réalisées ralentit toutefois en ce début d’année. Après une baisse de 6 % en glissement annuel en 2023, le recul n’est plus que de 3,7 % cette année.

De son côté, le coût relatif de opérations s’établit à 4 années de revenus au 2^e trimestre, contre 4,3 années de revenus il y a un an à la même époque. Ces chiffres mitigés font écho aux chiffres publiés par Meilleurs Agents. La plateforme constate notamment une forte hausse des délais de vente, s’élevant à 72 jours en moyenne au premier semestre, soit 7 jours de plus qu’il y a deux ans.

Le nombre de transactions chute lourdement. Seules 812 000 transactions ont été enregistrées sur 1 an au 1^er avril 2024 et on ne devrait pas dépasser la barre des 800 000 transactions annuelles fin août.