Qu'est-ce que le taux d'effort ?

Donnée utilisée par les organismes prêteurs, le taux d’effort mesure la part des revenus d’un ménage consacrée au remboursement de ses charges d’emprunt. Il permet notamment de vérifier que les mensualités de crédit restent compatibles avec les ressources de l’emprunteur.

Dans le cadre des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt. Ce plafond s’applique depuis le 1er janvier 2022 et constitue une norme juridiquement contraignante pour les établissements de crédit.

Le taux d’effort ne doit toutefois pas être confondu avec le « reste à vivre ». Le premier mesure la proportion des revenus consacrée aux charges d’emprunt, tandis que le second correspond à la somme dont dispose le ménage une fois ses principales charges déduites. Une banque peut donc regarder ces deux éléments pour apprécier la solidité globale d’un dossier.

Un taux d’effort élevé signifie que les remboursements représentent une part importante des revenus du ménage. Le risque de difficultés financières peut alors être plus important, notamment en cas de baisse des revenus ou de hausse des dépenses courantes.

Le seuil de 35 % constitue néanmoins un plafond réglementaire et non une garantie d’obtenir un crédit. Une banque reste libre d’accepter ou de refuser un dossier en fonction de l’ensemble des critères qu’elle analyse.

Le taux d’effort se calcule en rapportant les charges annuelles d’emprunt aux revenus annuels retenus par la banque :

Taux d’effort = (charges annuelles d’emprunt ÷ revenus annuels) × 100

Pour le calcul prévu par le HCSF, les revenus correspondent notamment aux revenus nets avant impôt de l’emprunteur ou du foyer fiscal. Les revenus professionnels, certaines pensions, les revenus fonciers et certains revenus financiers peuvent être pris en compte lorsqu’ils présentent un caractère suffisamment stable et récurrent. Des décotes prudentes peuvent toutefois être appliquées par les établissements bancaires selon la nature et la régularité des revenus.

Les revenus locatifs peuvent, par exemple, être intégrés au calcul, mais ils font l’objet d’une décote destinée à tenir compte du risque locatif.

Du côté des charges, le calcul tient notamment compte des mensualités des crédits immobiliers et des autres crédits restant dus. L’assurance emprunteur obligatoire est également intégrée aux charges de remboursement. Si vous restez locataire après l'acquisition d'un nouveau bien, votre loyer peut également être pris en compte dans certaines situations.

Pour connaître les conditions de financement et les tendances des taux, vous pouvez notamment consulter les données actualisées sur le taux du crédit immobilier selon le Crédit Agricole.

Un exemple concret de calcul

Prenons l’exemple d’un couple disposant de 4 000 € de revenus nets avant impôt par mois. Il rembourse déjà un crédit à la consommation de 200 € par mois et souhaite souscrire un crédit immobilier dont la mensualité, assurance emprunteur comprise, s’élèverait à 1 100 €.

Ses charges mensuelles de remboursement atteignent donc :

200 € + 1 100 € = 1 300 €

Le taux d’effort est alors de :

1 300 ÷ 4 000 × 100 = 32,5 %

Le ménage se situe donc sous le seuil de 35 %. Son dossier respecte ce critère du HCSF, même si la banque étudiera également sa situation professionnelle, son apport, son épargne, la tenue de ses comptes et son reste à vivre avant de prendre sa décision.

Quel taux d’effort selon votre niveau de revenus ?

Le seuil de 35 % ne correspond pas à une mensualité identique pour tous les emprunteurs. Plus vos revenus sont élevés, plus le montant théorique des charges d'emprunt pouvant être supportées est important.

Ces montants constituent des repères théoriques. Si vous avez déjà un crédit en cours, sa mensualité vient réduire la capacité disponible pour le nouveau prêt. À l’inverse, certains revenus peuvent être retenus dans le calcul s’ils répondent aux critères fixés par le HCSF et aux règles d’analyse de la banque.

Le taux d’intérêt de votre prêt immobilier a une incidence directe sur le montant de vos mensualités, et donc sur votre taux d’effort. À montant emprunté et durée identiques, un taux plus élevé entraîne généralement des mensualités plus importantes.

Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, hors assurance et autres frais, une différence de taux peut modifier sensiblement le montant de l’échéance :

Ces chiffres indicatifs illustrent néanmoins pourquoi une variation de quelques dixièmes de point peut avoir des conséquences sur le coût total du crédit et sur la capacité d’emprunt.

À revenus constants, une hausse des taux peut donc faire augmenter le taux d’effort si elle se traduit par une mensualité plus élevée. À l’inverse, une baisse des taux peut permettre de réduire la mensualité à montant emprunté identique, ou d’emprunter davantage en conservant un niveau d’effort similaire.

La durée du prêt joue également un rôle

La durée d’emprunt influence elle aussi directement le taux d’effort. En allongeant la durée du crédit, vous pouvez généralement réduire le montant de vos mensualités. Cela peut permettre de rester sous le seuil de 35 % et d'améliorer votre capacité d'emprunt.

En contrepartie, un prêt plus long coûte généralement plus cher, puisque vous payez des intérêts sur une période plus importante. La durée maximale des crédits immobiliers est par ailleurs encadrée par le HCSF : elle ne doit en principe pas dépasser 25 ans.

Le choix de la durée ne doit donc pas uniquement être dicté par la volonté de réduire la mensualité. Il doit s’intégrer à l’ensemble du plan de financement.

Quelles sont les conséquences sur votre capacité d’emprunt ?

Le taux de crédit et le taux d’effort sont étroitement liés à votre capacité d’emprunt. À revenus identiques, deux ménages qui empruntent la même somme peuvent avoir des mensualités différentes selon le taux obtenu et la durée choisie.

Imaginons un emprunteur disposant de 3 500 € de revenus mensuels et n’ayant aucune autre mensualité de crédit. Le plafond théorique correspondant à 35 % de ses revenus est de 1 225 € par mois.

Si le taux proposé augmente, il pourra devoir réduire le montant emprunté pour rester sous ce plafond. Il peut également être tenté d'allonger la durée, dans la limite des règles applicables, afin de diminuer sa mensualité.

À l'inverse, obtenir un taux plus avantageux peut permettre de conserver la même mensualité tout en empruntant davantage, ou de réduire le coût total du financement à montant emprunté identique.

C'est pourquoi il est pertinent de comparer les offres et de travailler sur l'ensemble du plan de financement plutôt que de se focaliser uniquement sur le prix du logement.

Si votre taux d’effort est élevé, plusieurs leviers peuvent vous permettre d'améliorer votre dossier. Le premier consiste à réduire les charges de crédit existantes. Si vous avez plusieurs crédits à la consommation, leur remboursement anticipé, lorsque cela est financièrement pertinent, peut diminuer vos mensualités. Un regroupement de crédits peut également être envisagé dans certaines situations, même s'il doit être étudié avec prudence car il peut augmenter la durée et le coût total du financement.

Vous pouvez aussi augmenter votre apport personnel afin de réduire le montant à emprunter. Attention toutefois à ne pas mobiliser la totalité de votre épargne : conserver une épargne de précaution reste important après l’acquisition.

La durée du crédit constitue un autre levier. Un emprunt plus long permet généralement de diminuer les mensualités et donc le taux d’effort, mais il augmente le coût total du crédit. Il faut donc trouver le bon équilibre entre mensualité, coût du financement et capacité d'emprunt.

Enfin, si vous êtes éligible à un prêt à taux zéro (PTZ) ou à un autre dispositif de financement aidé, celui-ci peut compléter votre financement et réduire le montant du prêt immobilier classique nécessaire. Le PTZ ne constitue toutefois pas une solution automatique pour diminuer le taux d’effort : ses conditions d'accès et ses modalités dépendent notamment de la nature du projet, de la localisation du logement et des ressources du ménage.