Qu'est-ce que le taux d'effort ?

Vincent Cuzon
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Permettant à un organisme prêteur de savoir si un candidat à l'emprunt est solvable ou non, le taux d'effort est l’une des données les plus importantes lors de la souscription d’un crédit immobilier. Définition, mode de calcul, optimisation… l'essentiel à retenir.

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En réduisant votre taux d'effort, vous augmentez vos chances de décrocher un emprunt.
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Le taux d’effort, c’est quoi exactement ?

Donnée utilisée par les organismes prêteurs, le taux d’effort indique le taux de remboursement maximal que peut consacrer un acheteur à un crédit immobilier. Le taux d'effort correspond au ratio entre la somme des dépenses liées à l’habitation et les revenus de l’emprunteur. Le résultat fournit un « reste à vivre », qui devra être suffisant pour supporter la mensualité d’un emprunt immobilier tout en laissant la possibilité à l’emprunteur de disposer d’une marge pour couvrir ses dépenses courantes (courses, loisirs…). Le taux d’effort permet donc à l’organisme prêteur de connaître la santé financière du ménage et définit sa capacité à contracter un prêt immobilier. Un taux d'effort élevé peut indiquer un risque financier accru. Autrement dit, le remboursement de mensualités de crédit pourrait mettre en péril la stabilité financière du ménage. Pour limiter les risques, le taux d’effort maximum a été fixé à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Très précis, le taux d’effort se distingue du taux d’endettement, qui est une estimation du reste à vivre.

Comment calculer le taux d’effort en 2024 ?

S’il s’en rapproche, le taux d’effort ne doit pas être confondu avec le taux d’endettement. Alors que ce dernier est une estimation approximative, prenant seulement en compte les crédits en cours, les pensions alimentaires et la mensualité du prêt immobilier, le taux d’effort inclue également les charges et les taxes liées au logement dont l’emprunteur est redevable. Le calcul du taux d’effort est donc plus précis que celui du taux d’endettement. Les revenus considérés dans le calcul du taux d’effort sont les revenus liés à une activité professionnelle salariée ou non salariée, les prestations sociales et familiales (hors aides au logement), les retraites ou pré-retraites, les revenus liés au patrimoine (loyers perçus, actions en bourse…). Ce sont les revenus avant impôt qui sont pris en compte. De leur côté, les dépenses intégrées dans le calcul sont les remboursements des emprunts, la taxe foncière, les charges de copropriété, les dépenses énergétiques ou encore les diverses assurances.

Taux d’effort : comment l’optimiser ?

Si votre taux d’effort est élevé, vous pouvez l’optimiser pour accroître vos chances d’obtenir un emprunt immobilier. Pour cela, commencez par rechercher où vous pouvez réduire vos dépenses. En changeant de fournisseur d’énergie ou de FAI (Fournisseur d’Accès à Internet) et/ou en renégociant vos contrats d’assurances, vous pouvez mécaniquement réduire votre taux d’effort. Si vous avez plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez aussi les regrouper pour réduire vos mensualités. Si le montant à rembourser n’est pas trop important, vous avez également la possibilité de rembourser la somme restant par anticipation. Si des pénalités de remboursement anticipé peuvent être appliquées, cela peut vous permettre de décrocher plus facilement un crédit immobilier. En outre, en allongeant votre durée d’emprunt, vous pourrez réduire vos mensualités, et donc votre taux d’effort. Si vous y êtes éligible, la souscription d’un prêt à taux zéro (PTZ), vous permettant de financer une partie de votre achat avec un prêt sans intérêts, vous aidera également à diminuer le coût total de votre crédit et donc votre taux d’effort.

Les banques préfèrent les emprunteurs disposant d’une épargne résiduelle, leur permettant de faire face aux imprévus.

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