La tension locative : un élément déterminant du succès de votre investissement locatif

Quentin Gres
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Pour garantir la réussite d’un investissement immobilier locatif, il est essentiel de considérer un paramètre : la tension locative. En effet, lorsque l'on achète un bien immobilier en vue de le louer, il est important de cibler une zone où la demande locative est importante. 

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Un couple devant un écran d'ordinateur
Lorsque l'on investit dans l'immobilier locatif, il est essentiel de s'intéresser à la tension locative. © Aleksandr Rybalko
Sommaire

C'est quoi, la tension locative ?

La tension locative constitue un indicateur stratégique permettant de mesurer la demande et l'offre sur un marché locatif. La tension locative s’applique à l’échelle d’une région, d’une agglomération, d’une ville ou d’un quartier. Le périmètre analysé peut être :

  • Détendu : de nombreux biens immobiliers sont proposés à la location, mais le nombre de demandes est faible. Les investisseurs sont alors exposés au risque de vacance locative.
  • Équilibré : l’offre et la demande affichent le même niveau.
  • Tendu : l’offre locative est inférieure à la demande. Dans ce cas, les chances de trouver des locataires sont très élevées (ce qui est intéressant pour les investisseurs).

Vous avez un projet locatif ? N’oubliez pas de prendre en compte cet indicateur. Celui-ci fournit de précieuses informations sur le rendement locatif d’un logement.

Combien dénombre-t-on de zones tendues en France ?

En France métropolitaine, 1 149 communes sont considérées comme des zones tendues (elles sont réparties à travers 28 agglomérations). Vous y retrouverez :

  • Paris,
  • Toulouse,
  • Marseille,
  • Lille,
  • Lyon,
  • Bordeaux.

La tension locative offre des avantages considérables aux investisseurs. Avec la hausse des loyers et du prix au mètre carré en France, ceux-ci réalisent des bénéfices importants (grâce à la location ou la revente). La ténuité du risque de vacance locative induit par la disproportion entre l'offre et la demande locative (à l'avantage de celle-ci) fait que la rentabilité est préservée.

La tension locative touche aussi des villes comme :

  • Angers,
  • Strasbourg,
  • Caen,
  • Metz,
  • Nantes,
  • Brest
  • Rennes.

De l'importance de la tension locative pour les investisseurs

La tension locative contribue à l’estimation des périodes de vacance locative, à la fixation des prix des loyers et au calcul de la rentabilité d’un logement. C'est pourquoi elle est d’une importance capitale pour les investisseurs.

Évaluation de la vacance locative

La vacance locative intervient lors d'une relocation. Elle désigne le temps durant lequel le bien n’est pas occupé par un preneur. Dans ce cas, la carence locative se produit dans le cadre de la première mise en location.

Ces deux notions impactent de manière négative le rendement locatif. Elles sont les principales ennemies des investisseurs. Ces derniers étant obligés d’assumer les mensualités, leur cashflow s'en trouvera réduit.

Pour éviter les surprises désagréables, analysez bien la tension locative d’une zone avant d’y acheter un appartement ou une maison.

Plus une zone est tendue, plus le risque de vacance locative est bas.

Fixation des prix des loyers

Pour peu que vous connaissiez ce critère, vous estimerez plus facilement vos potentielles recettes locatives. Lorsque les demandes sont supérieures au nombre de biens disponibles sur le marché locatif, les prix des loyers grimpent. Dans le cas contraire, ils reculent.

Précisons que les propriétaires bailleurs sont tout de même tenus de respecter des plafonds de loyers dans certaines villes (Lomme, Lille, Paris ...)

Augmentation du cashflow et du rendement

Le positionnement sur des secteurs à tension locative élevée offre une multitude d’avantages. Vous améliorerez non seulement votre cashflow, mais vous ne serez pas non plus trop affecté par la vacance locative. Dans le meilleur des cas, vous profiterez d’un autofinancement du bien.

Intéressez-vous, par exemple, à la capitale. Le prix du m² à Paris est stratosphérique et plusieurs années sont nécessaires pour rentabiliser une habitation. Par chance, la tension locative y est si forte que le bien trouve rapidement preneur (parfois dans la journée). Si vous envisagez une revente, vous aurez la certitude de réaliser une bonne plus-value.

À l'inverse, le prix au m² à Saint-Étienne est l’un des plus bas du pays pour ce qui concerne les grandes villes. Votre retour sur investissement y sera rapide, mais l'offre locative y est importante et les preneurs rares. La conséquence ? Votre rendement locatif risque d'en pâtir.

Le rendement existe sous 2 types :

  • Le rendement brut : (Loyer x 12) x 100 / Prix d’acquisition du logement.
  • Le rendement net : ((Loyer x 12) x 100) – (Charges locatives) / Coût d’achat du bien.

Comment se mesure la tension locative ?

Vous pouvez procéder vous-même à l’évaluation de la tension locative dans la ville dans laquelle vous envisagez d'acheter un bien immobilier en vue de le louer. Comment faire ? Plusieurs pistes s'offrent à vous :

  • faites le tour des agences immobilières,
  • consultez les annonces publiées en ligne,
  • lisez les journaux et les sites spécialisés…

Enfin, sachez que des données sur l’évolution démographique de chaque ville sont disponibles sur le site de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques).

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