Location : comment s’occuper seul de la gestion locative ?

Si de nombreux propriétaires bailleurs laissent une agence de gestion locative s’occuper de leur bien, c’est parce que la gestion locative demande de nombreuses connaissances et un temps à consacrer qui peut s’avérer important. Mais si vous vous y connaissez peu et ne souhaitez pas passer des heures à créer des documents administratifs comme des baux et des états des lieux, le mieux est d’avoir recours à un logiciel de gestion locative ! 

En effet, ils contiennent tous les documents vierges nécessaires à l’établissement du bail, à l’état des lieux, des quittances de loyer mais aussi de comptabilité et d’aides aux déclarations fiscales. De plus, ce type de logiciel permet l’encaissement et le suivi des loyers, ainsi que les éventuels reports de paiement ou relances d’impayés, le tout en gestion locale ou en réseau via un service cloud (dropbox, drive etc.). Il vous permettra, également, de gérer les attestations (assurances etc.) dont votre bien a besoin et de signer numériquement tous vos documents. De quoi se simplifier la vie... et cerise sur le gâteau, pour les petits propriétaires, ces logiciels peuvent être gratuits, comme celui édité par Emjysoft.

S’occuper soi-même de sa gestion locative n’est pas sans risque car on ne s’improvise pas gestionnaire locatif… Il faut donc veiller à bien budgéter son projet et à suivre avec attention l’évolution de ses revenus. Veillez donc à ne vous lancer qu’après avoir déterminé le coût exact de votre investissement, en prenant bien en compte les critères suivant :

• Coût total du bien (prix d’achat + frais de notaire + frais bancaires).
• Mensualités de votre prêt et de l’assurance-emprunteur.
• Charges de copropriété.
• Taxe foncière.

Une fois que vous avez réuni tous ces éléments, vous pourrez calculer à quel prix vous devez louer votre bien pour rentrer dans vos frais. Toutefois, votre prix idéal doit, également, être en adéquation avec le marché. Il faudra donc étudier avec soin le marché locatif et vérifier que le prix auquel vous pouvez louer votre bien est dans la bonne fourchette de location, dans le secteur où se trouve votre logement. Si c’est le cas, vous pouvez vous lancer en toute sérénité et commencer à chercher un locataire.

Une fois que vous êtes paré au niveau administratif, il vous faut trouver le locataire idéal. Là encore, vous en occuper seul demandera une certaine disponibilité, mais cela vous évitera de payer des frais d’agence (au titre de la diffusion de l’annonce par exemple), qui peuvent être conséquents. 

Pour ce faire, rien de mieux que SeLoger ! En effet, vous pouvez, en tant que particulier, publier une annonce, gratuitement, sur le site, comme le font les agences immobilières. Vous recevrez ensuite les demandes d’information, de visites et pourrez sélectionner les candidats qui remplissent vos critères ! Autre possibilité : passer par des sites de mise en relation entre particuliers. Si vous êtes dans une grande ville, vous n’aurez pas à chercher longtemps avant de trouver votre locataire idéal. Mais pour être sûr de sa fiabilité, il faut penser à lui demander tous les documents nécessaires… Pour ne rien oublier, suivez notre guide du propriétaire bailleur.

Même si vous avez suivi chaque étape pour louer votre bien en toute tranquillité, n’oubliez pas de prévoir une enveloppe en cas d’aléas. En effet, votre bien immobilier vit et des réparations peuvent parfois être nécessaires. Si l’entretien du logement et les petites réparations sont à la charge du locataire, des travaux restent toutefois à la charge du bailleur... et ce sont les plus coûteux : problème électrique, panne de chaudière ou encore réparation de plomberie. De plus, si votre investissement locatif se trouve dans une copropriété, des travaux dans l’immeuble peuvent parfois être nécessaires, notamment en cas de panne d'ascenseur, qui ne peut être prévue à l’avance. Il faut aussi penser à la rénovation des parties communes ! Certes, celle-ci se fait suite à un vote en assemblée générale qui permet au syndic de copropriété de faire un appel de fonds travaux, mais il faut toujours mieux l’avoir prévue à l’avance pour ne pas être pris au dépourvu.

Enfin, gardez toujours en tête que les propriétaires bailleurs s’exposent toujours au risque de vacance locative. En effet, suite au départ de votre locataire, vous pouvez avoir du mal à trouver un nouveau locataire. Vous n’aurez donc pas de revenus locatifs durant cette période, ce qui peut peser sur votre remboursement de prêt, par exemple. Si votre logement n’est pas situé dans une zone dynamique, il peut être judicieux de souscrire une assurance vacance locative afin de se protéger.