Taxe foncière : son mode de calcul devrait évoluer

Jugeant la fiscalité immobilière mal répartie et déconnectée de la valeur économique des biens, la Cour des comptes souhaite la réformer en profondeur afin de mettre davantage à contribution les ménages possédant des patrimoines immobiliers importants. Cela passe notamment par une remise à plat du mode de calcul de la taxe foncière, qui se baserait alors sur l’évolution des prix des loyers et des transactions immobilières. L’instance estime qu’à l’heure actuelle, le calcul de la taxe foncière sous-évalue la valeur de l’immobilier dans les communes les plus aisées. Selon Pierre Moscovici, premier président de la Cour des comptes, la taxe foncière « sous-évalue les immeubles anciens et surestime les constructions neuves. Un phénomène visible à Paris : la taxe foncière pèse deux à trois fois plus en Seine-Saint-Denis qu’à Paris ». Cela s’explique par le fait que l’on dénombre plus de constructions neuves dans le département de la proche couronne que dans le cœur de la capitale. « Il est impératif de mettre en cohérence les dispositifs fiscaux avec la valeur économique des logements, afin de ne pas pénaliser les ménages modestes », ajoute Pierre Moscovici.

Pour mieux comprendre pourquoi la taxe foncière est dans le viseur de la Cour des comptes, revenons sur le mode de calcul actuel de cet impôt local incontournable pour les propriétaires. Jusqu’à présent, le mode de calcul de la taxe foncière associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Son montant est obtenu en appliquant un taux d'imposition à une base d'imposition. Le taux d’imposition est voté au sein de chaque collectivité territoriale tandis que la base d'imposition équivaut à la moitié de la valeur locative cadastrale, inscrite sur les documents cadastraux. Cette dernière correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. Toutefois, la Cour des comptes estime que les valeurs locatives cadastrales ont été très peu actualisées depuis qu’elles ont été définies, en 1970. De plus, elles ne tiennent pas compte de l’évolution du prix du foncier. C’est pour toutes ces raisons qu’elle estime qu’une réforme du mode de calcul de la taxe foncière est nécessaire.

En plus de vouloir réformer le calcul de la taxe foncière, la Cour des comptes souhaiterait baisser le niveau des frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire » par erreur. Pour cela, elle veut baisser (voire supprimer) les droits de mutation, qui représentent environ la moitié des frais d’acquisition. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes que l'État et les collectivités locales perçoivent lors de la vente d'un bien immobilier. Ils varient selon le département : 3,8 % du prix de vente dans l’Indre, le Mobihan et Mayotte et 4,5 % du prix de vente dans les autres départements. À titre de comparaison, la rémunération du notaire (émoluments) représente seulement 1 % du montant de l’acquisition environ. Pour la Cour des comptes, les droits de mutation appliqués en France sont trop élevés et constituent un frein à l’achat. Elle estime que la baisse de ces frais permettrait de débloquer en partie la mobilité résidentielle et l’accession à la propriété.